ผู้รับเหมาก่อสร้าง ที่ดี ไม่โกง มีวิธีการคัดเลือกอย่างไร?

ทำไมช่างรับเหมาถึงทิ้งงาน สาเหตุมาจากอะไร มีวิธีการแก้ไขยังไงบ้าง รวมเทคนิคหลักเกณฑ์คัดเลือก เปรียบเทียบ ผู้รับเหมาก่อสร้าง ปัญหาที่พบและการแก้ไข รวมถึงข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องในการเอาผิด และการแบ่งจ่ายงวดเงินที่ถูกต้อง

ผู้รับเหมาก่อสร้าง คือ บุคคลที่รับจ้างก่อสร้างอาคาร หรือสิ่งก่อสร้างต่าง ๆ โดยวิธีเหมา และสำหรับคำว่าเหมาหากพูดให้เข้าใจง่าย ๆ คือ การคิดเป็นจำนวนรวม เช่น การรับเหมาก่อสร้างที่รวมทั้งค่าแรง ค่าวัสดุก่อสร้าง ไว้ในงบประมาณเดียวกัน ซึ่งสะดวกสบายต่อผู้ว่าจ้าง คุ้มค่า และไม่ต้องกังวลว่าจะเสียเปรียบเหมือนกับจ้างรายวัน

ประเภทของผู้รับเหมาก่อสร้าง

สามารถแบ่งออกเป็น 3 ประเภทหลัก ๆ ดังนี้

1. ดำเนินการในรูปแบบบริษัท มีบทบาทหน้าที่หลักในก่อสร้างอย่างชัดเจน
2. ดำเนินการในรูปแบบนิติบุคคล มุ่งเน้นการให้บริการก่อสร้างแบบครบวงจร เช่น มีแบบบ้านมาตรฐานให้เลือก ทำการออกแบบใหม่ให้ด้วย กลุ่มนี้ จะเพียบพร้อมไปด้วย วิศวกร สถาปนิก ฝ่ายบริการลูกค้าทั้งก่อนและหลังการขาย หรือเรียกฉายภาพให้ชัดเจนในรูปแบบบริษัท
3. ดำเนินการโดยตัวบุคคล กลุ่มนี้จะพบบ่อยในงานสร้างบ้านทั้งหลัง ต่อเติม ซึ่งช่างกลุ่มนี้ ส่วนใหญ่มีประสบการณ์สูงและมีชื่อเสียงที่ดี

ช่างรับเหมาถือเป็นฟันเฟืองที่สำคัญในการก่อสร้าง เพราะนอกจากความชำนาญ ยังต้องอาศัยประสบการณ์ และความเข้าใจในรูปแบบที่จะปลูกสร้างตามที่ต้องการ

สารบัญ

• ปัญหาที่มักเกิดขึ้นจากการจ้าง
• ป้องกันการทิ้งงานได้อย่างไร และดำเนินคดีอาญาได้ไหม
• ข้อควรระวังก่อนจ้าง
• วิธีเลือก เลือกอย่างไร ไม่ให้ตกเป็นเหยื่อ

ทำไมช่างรับเหมาก่อสร้างถึงทิ้งงาน

1. เลือกที่เสนอราคาต่ำที่สุด : เจ้าของบ้านที่ตีราคาบ้านไม่เป็น มักจะเลือกจ้างรายที่เสนอราคาที่ต่ำที่สุด ไปๆมาๆ ช่างขาดทุน ได้ไม่คุ้มเสียจึงต้องทิ้งงาน
2. ไม่ได้ตรวจสอบประวัติ : ควรเช็คเครดิตให้มั่นใจก่อนทำสัญญาจ้าง แนะนำว่าควรเลือกผ่านการแนะนำจากคนรู้จักที่วางใจได้ และเมีผลงานก่อสร้างอยู่จริง มีประวัติผลงานที่สามารถตรวจสอบจากเจ้าของบ้านที่เป็นลูกค้าก่อนหน้านี้
3. ในสัญญาว่าจ้าง ไม่ได้มีมาตรการป้องกันการทิ้งงานที่ดีพอ : เจ้าของบ้านไม่มีที่ปรึกษาที่มีความรู้มากพอ คอยให้คำปรึกษาก่อนเซ็นต์สัญญาว่าจ้าง แต่โดยระบบที่วางไว้คือ ควรจะต้องมีคนคุมงานอย่าง วิศวกร สถาปนิก คนเหล่านี้เรียนมาโดยเฉพาะทาง
4. บริหารจัดการงานไม่ดี : ปกติเงินงวดแรกจะจ่ายประมาณ 30% หรือจ่ายค่ามัดจำก่อนเริ่มงาน 10% ของค่าก่อสร้างทั้งหมดจากสัญญาว่าจ้าง รวมค่าวัสดุก่อสร้าง
5. ปัญหาขาดแคลนคนงาน : ผู้ให้บริการที่ดีก็ต้องมีลูกน้อง ลูกมือ ครบทุกประเภทงาน ทีมงานครบครัน ถึงแม้จะเป็นแรงงานต่างชาติบ้างแต่ก็ดีกว่าขาดแคลนคน
6. เจอปัญหาไม่คาดคิดระหว่างก่อสร้าง : มักเกิดจากเคสงานซ่อมแซม รีโนเวท ให้มาแก้ปัญหา แต่พอทำไปปัญหาใหญ่และรุนแรงกว่าที่คิด
7. รับงานซ้อน : ขอแนะนำให้เลือกใช้ผู้ที่อยู่ในพื้นที่ เพราะสามารถลดค่าใช้จ่ายในการเดินทางและประสิทธิภาพในการหมุนเวียนทีมงานได้ดีขึ้น

กฎหมายป้องกันผู้รับเหมาทิ้งงาน – เอาเปรียบ

ปัญหาที่พบบ่อยมาก ของผู้จ้างงาน (เลือกที่เสนอราคาต่ำที่สุดก็อาจจะไม่ใช่สิ่งที่ดีสุดควรดูรายละเอียดของงาน เจ้าที่ถูกอาจจะทิ้งงานได้ถ้าขาดทุนเพราะเสนอราคาต่ำ อยากได้งาน แต่ทำจริงๆ ทำไม่ได้) คือ ได้คนที่ทำงานไม่ได้ดั่งใจ หรือหนักหน่อยก็ถึงขนาดทิ้งงาน หรือโกงกันเลยทีเดียว

คำถาม : เวลาจ้าง ต้องทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรไหม?

ตอบ : ควรทำ

สัญญาจ้างเป็นสัญญาชนิดหนึ่งที่ตามกฎหมายเรียกว่า สัญญาจ้างทำของ โดยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 587 บัญญัติไว้แบบนี้

“มาตรา 587 อันว่าจ้างทำของนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่ง เรียกว่าผู้รับจ้าง ตกลงจะทำการงานสิ่งใดสิ่งหนึ่งจนสำเร็จให้แก่บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่าผู้ว่าจ้าง และผู้ว่าจ้างตกลงจะให้สินจ้างเพื่อผลสำเร็จแห่งการที่ทำนั้น”

จากตัวบทกฎหมายข้างต้นก็จะเห็นว่า สัญญาจ้างทำของนั้นประกอบไปด้วยคู่สัญญาสองฝ่าย ฝ่ายแรกเรียกว่าผู้ว่าจ้าง ซึ่งจ่ายเงินให้อีกฝ่ายเรียกว่าผู้รับจ้าง เพื่อให้ทำงานสิ่งหนึ่งให้สำเร็จ และจะสังเกตได้ว่ากฎหมายไม่ได้กำหนดว่าต้องทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร ซึ่งก็หมายความว่า ว่าจ้างกันปากเปล่า ไลน์คุยกันก็ถือเป็นสัญญา ฟ้องร้องบังคับกันได้ตามกฎหมาย

ปัญหาที่มักเกิดขึ้นจากการจ้างช่างก่อสร้าง

ในงานขนาดเล็กอย่างที่ผู้บริโภคใช้บริการกันในชีวิตประจำวัน ปัญหาแรกที่มักเกิดขึ้นคือ ความไม่ชัดเจนของเนื้อหาสัญญา เนื่องจากตกลงกันด้วยปากเปล่า หรือมีเอกสารเพียงง่ายๆย่อๆ พอเวลานานไปสิ่งที่เคยตกลงกันไว้ด้วยปากเปล่าก็ลืมเลือนกันไป หรือไม่เช่นนั้นก็ถูกช่างก่อสร้างบิดพลิ้วไม่รับว่าเคยตกลงกันแบบนั้น

ทางแก้ที่ตรงไปตรงมาที่สุดคือ การทำสัญญากันเป็นลายลักษณ์อักษร บางกรณีอาจไม่ต้องถึงขนาดว่าจ้างทนายความร่างสัญญาก็ได้ แต่ต้องมีรายละเอียดที่สำคัญ ๆ ในลักษณะเป็น term sheet รายละเอียดที่สำคัญที่ควรจะมีก็เช่น

1. เนื้อหาของงาน : ครอบคลุมสิ่งใดบ้าง สิ่งใดบ้างที่ไม่ครอบคลุม ระบุให้ชัดเจน
2. แบบก่อสร้าง : ถ้าเป็นงานที่จำเป็นต้องมีแบบก็ต้องมีแบบก่อสร้างให้ชัดเจน แต่ถ้าไม่ต้องมีแบบอาจจะมีแค่แผนผัง หรือมีแค่รูปร่างคร่าวๆ ของงานที่จะทำก็ได้
3. ระยะเวลาที่ต้องปฏิบัติงานให้แล้วเสร็จ
4. เงินชำระล่วงหน้า(Advance) : ปกติงานก่อสร้างจะต้องมีการชำระเงินล่วงหน้าบางส่วนให้กับช่างก่อสร้าง เพื่อให้การก่อสร้างมีสภาพคล่องไปซื้อวัสดุ ว่าจ้างแรงงาน เพื่อเริ่มต้นทำงาน
5. หลักประกันการทำงาน : ในกรณีโครงการเล็กๆ อาจไม่มีหลักประกัน แต่ถ้าเป็นโครงการที่มีมูลค่ามากสักหน่อยก็ควรจะมีการเรียกหลักประกันการทำงาน เพื่อเป็นประกันว่าช่างรับเหมาจะไม่ทิ้งงาน หรือหากทำงานเสียหายก็นำมาหักชดใช้ หลักประกันก็อาจเป็นหนังสือค้ำประกันของธนาคาร หรือเช็คลงวันที่ล่วงหน้า หรือหลักประกันอื่นๆที่คู่สัญญาตกลงกัน
6. การเบิกจ่ายเงินค่าจ้าง : ซึ่งควรเป็นไปตามความคืบหน้าของงาน
7. ความเหมาะสมการเบิกจ่ายเงินค่าจ้าง : ความคืบหน้าของงานแต่ละงวด งานส่วนใดต้องแล้วเสร็จในเวลาใด ซึ่งจะส่งผลต่อการเบิกเงินค่าจ้างตามความคืบหน้าของงาน
8. รายละเอียดของวัสดุอุปกรณ์ : หากมีลักษณะหรือความต้องการพิเศษต้องระบุให้ชัดเจน
9. กรณีงานเพิ่มงานลดจะคิดราคากันอย่างไร : โดยปกติก็ให้คิดราคากันตามหน่วย ในกรณีแบบนี้ก็ต้องมี BOQ หรือ Bill Of Quantity ซึ่งจะระบุราคาต่อหน่วยของวัสดุทุกอย่างที่ใช้ในงานก่อสร้าง ถ้าหากมีงานเพิ่มลดก็ให้คิดจาก BOQ นี้ แต่ในงานก่อสร้างขนาดเล็กก็อาจไม่ต้องมีส่วนนี้ก็ได้
10. เงินประกันผลงาน : 

• การตรวจรับงานแต่ละงวด การส่งมอบงานทั้งหมด จะต้องมีหลักฐานอะไรบ้าง เมื่อแล้วเสร็จตรวจกันอย่างไรในแต่ละงวด งานที่ส่งมอบต้องมีการส่งมอบแบบแปลน หรือส่งมอบคู่มือ หรือเอกสารรับประกันกันด้วยหรือไม่ เช่น ระบบป้องกันอัคคีภัย ระบบเครื่องปรับอากาศ งานพวกนี้ต้องมีคู่มือและเอกสารรับประกัน
• กำหนดระยะเวลารับประกันผลงาน หรือรับประกันความชำรุดบกพร่อง เช่น หนึ่งปีนับจากวันที่งานแล้วเสร็จ ถ้ามีความชำรุดบกพร่องของงาน ผู้รับเหมาต้องรับผิดซ่อมแซม มิเช่นนั้นผู้ว่าจ้างสามารถนำเงินประกันผลงานมาหักออกเป็นค่าซ่อมได้

กดดู >> ตัวอย่างสัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง

ป้องกันช่างก่อสร้างทิ้งงานได้อย่างไร

1. เลือกที่ไว้วางใจได้ ไม่มีประวัติทิ้งงาน
2. อย่าเลือกที่ราคาต่ำสุดเพียงอย่างเดียว หลาย ๆ กรณี การทิ้งงานเกิดจากการรับงานมาในราคาต่ำเกินจริงจนไม่สามารถทำได้ เมื่อเบิกเงินล่วงหน้าไปจำนวนหนึ่ง ทำงานไปนิดหน่อยก็ทิ้งงาน เพราะเห็นว่าขาดทุนแน่ๆ ดังนั้น จึงควรเลือกที่เสนอราคาเหมาะสม เป็นไปได้ และมีความน่าเชื่อถือ
3. อย่าจ่ายเงินล่วงหน้าหรือ Advance เยอะมาก โดยทั่วไปก็ควรอยู่ราวๆ ร้อยละ ๑๐ ของมูลค่างาน
4. กำหนดงวดการเบิกจ่ายค่าจ้างอย่างเหมาะสม ให้เนื้อหาของงานที่ทำในแต่ละงวดเหมาะสมกับค่าจ้างที่ชำระด้วย โดยต้องคำนึงถึงเงินล่วงหน้าหรือ Advance ที่ชำระไปแล้วด้วย
5. เรียกหลักประกันการทำงาน ถ้าทำได้ แต่ในกรณีโครงการเล็กๆเรื่องนี้ก็เป็นไปไม่ได้
6. คอยตรวจตราความคืบหน้าของงานเสมอ เพื่อที่เมื่อเกิดปัญหาขึ้นจะได้รับทราบและไหวตัวทันแต่เนิ่นๆ ไม่ชำระเงินไปจนเกินความคืบหน้าของงาน จนช่างทิ้งงานไป

ผู้รับเหมาทิ้งงานดำเนินคดีอาญาได้ไหม

ปัญหาอย่างหนึ่งที่ผู้บริโภคสงสัยคือ เมื่อมีการทิ้งงานเราสามารถดำเนินคดีอาญาได้หรือไม่ คำตอบของผู้เขียนคือ โดยทั่วๆ ไปแล้ว 90% ไม่เป็นคดีอาญา เป็นแค่เพียงการผิดสัญญาทางแพ่ง ถ้าหากจะถึงขนาดมีมูลเป็นความผิดอาญา ต้องมีเจตนาไม่ทำงานมาตั้งแต่ต้น เพียงแต่ใช้อุบายหลอกลวงลูกค้าให้ชำระเงินให้โดยหลอกให้เชื่อว่าจะทำงานให้ แต่ถ้าทำงานไปแล้วทิ้งเพราะขาดทุน แบบนี้ไม่ใช่คดีอาญา

เงินประกันผลงานคืออะไร ช่วยคุ้มครองเจ้าของงานได้อย่างไรบ้าง

ในสัญญาก่อสร้างมักจะกล่าวถึงสิ่งหนึ่งคือ เงินประกันผลงาน หรือ Retention ซึ่งเป็นเงินที่เจ้าของงานหักออกจากค่าจ้างที่จะต้องจ่ายแต่ละงวด และจะคืนให้เมื่อครบเวลาที่กำหนด ซึ่งเรียกว่ากำหนดระยะเวลารับประกันผลงาน โดยในระหว่างเวลานี้ถ้ามีความชำรุดบกพร่องในงาน เจ้าของงานก็จะเรียกให้กลับมาซ่อมแซม ถ้าไม่ซ่อม เจ้าของงานก็จะเรียกผู้รับเหมาอื่นมาซ่อมแล้วหักค่าจ้างออกจากเงินประกันผลงานนี้ได้

โดยทั่วไปเงินประกันผลงานนี้ก็จะอยู่ประมาณ 5% หรือ 10% ของเงินค่าจ้างแต่ละงวด เช่น งวดนี้ถึงกำหนดชำระ 100,000 บาท ก็จะหักเงินประกันผลงานออก 10,000 บาท เหลือจ่ายจริงแค่ 90,0000 บาท หักไปทุกงวดแบบนี้จนงานเสร็จ แล้วก็จะคืนเมื่อครบกำหนดระยะเวลารับประกันผลงาน ซึ่งโดยปกติทั่วไปก็จะมีระยะเวลา 1 ปีนับแต่วันที่ส่งมอบงาน

เงินประกันผลงานนี้เป็นตัวช่วยอย่างหนึ่งให้เจ้าของงานมีหลักประกันว่าถ้าช่างรับเหมาทำงานไม่เรียบร้อยจะต้องกลับมาซ่อมแซมให้ ผู้เขียนจึงแนะนำว่า ถ้าเป็นไปได้ก็ให้กำหนดไว้ประมาณ 10% แต่ก็ไม่ควรเกินกว่านี้ เพราะถ้ามากเกินไปช่างรับเหมาอยู่ไม่ได้ก็จะทำให้เกิดการทิ้งงานได้อีก

แต่ทั้งนี้ กำหนดระยะเวลารับประกันผลงานนี้ไม่เกี่ยวกับเรื่องโครงสร้าง ถ้าเป็นความชำรุดบกพร่องในโครงสร้างของสิ่งปลูกสร้างกับพื้นดิน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 600 กำหนดไว้ 5 ปีนับแต่วันส่งมอบ

สรุปแล้วการว่าจ้างช่างไม่มีสูตรสำเร็จในการป้องกันความเสียหาย แต่ต้องใช้ความรอบคอบในการทำสัญญา เลือกหาช่างรับเหมาที่ไว้ใจได้ และคิดถึงใจเขาใจเรา ไม่ว่าจ้างในราคาต่ำเกินจนช่างรับเหมาอยู่ไม่ได้ และคอยตรวจตราความคืบหน้าของงานอยู่เสมอ

ข้อควรระวังก่อนจ้างช่างรับเหมาก่อสร้าง

แนะนำ 10 วิธีในการสังเกตในการคัดเลือกผู้รับเหมาก่อสร้าง และ การเตรียมพร้อมต่างๆที่จำเป็น ดังนี้

• 1. หาที่เป็นบริษัท และมีหลักแหล่งที่อยู่ชัดเจน

ข้อแนะนำอย่างแรกเลยคือ ควรเลือกในรูปแบบนิติบุคคลมากกว่าบุคคลธรรมดาตัวคนเดียว เพราะการก่อสร้างต้องมีวิศวกร และสถาปนิกที่มีวิชาชีพประกอบกันเป็นทีมงานขึ้นมา นอกจากนี้ เราควรขอเยี่ยมชมผลงานในอดีตด้วยว่าเป็นอย่างไร และควรเยี่ยมชมออฟฟิศผู้ให้บริการด้วยเพื่อดูว่ามีที่อยู่หลักแหล่งหรือเปล่า สอบถามดูว่าตอนนี้มีงานล้นมือหรือไม่ ถนัดงานก่อสร้างตึกแถวหรือบ้านเป็นหลังๆ

ถ้าเป็นไปได้ เมื่อรับเรื่องราคาได้ อาจลองพิจารณาเลือกรายที่เป็นสมาชิกสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน เพราะจะมีข้อได้เปรียบเช่น มีกติกาว่าให้ใช้สัญญารับเหมามาตรฐาน(แต่หลายรายก็อาจมีการดัดแปลงไม่ใช้แบบฟอร์มนี้ 100%) บริษัทที่จะเข้าเป็นสมาชิกได้ต้องมีคุณสมบัติน่าเชื่อถือระดับหนึ่ง เช่น ต้องมีสถาปนิก และวิศวกรประจำในองค์กร ต้องมีผลงานรับสร้างบ้านมาแล้วไม่น้อยกว่า 30 โครงการ เป็นต้น สุดท้ายลองติดต่อหลายๆ รายเพื่อทราบราคาประมาณการ และราคาเบื้องต้นดู

• 2. ระวังสัญญาเตือนที่ไม่น่าจะดี

ก่อนที่จะจ้าง เราต้องยอมรับความจริงกันก่อนว่า งานจะออกมาดีหรือไม่ดีขึ้นอยู่กับ “ความรับผิดชอบ” และ “สามัญสำนึก” ของผู้ให้บริการทีมงานเป็นสำคัญ สัญญาณเตือนที่ต้องระวัง ผมขอแบ่งเป็น 2 กลุ่ม

• กลุ่มแรก คือ พวกบริษัทที่เป็นนิติบุคคล และเป็นสมาชิกของสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน สัญญาณเตือนที่ไม่ดีของกลุ่มนี้คือ ชอบรับงานเยอะๆ ในปีหนึ่งๆ รับงานแบบไม่มีจำกัดโครงการเลย หรือชอบช่วงงานต่อให้รายย่อย หรือมีคนวิจารณ์และด่าไว้เยอะๆ ในอินเตอร์เนต เราอาจต้องระวังบริษัทพวกนี้ไว้ให้ดี
• กลุ่มสอง คือ พวกบริษัทรายย่อยไม่ได้สังกัดสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน หรือเป็นบุคคลธรรมดาไม่ได้สังกัดบริษัท สัญญาณเตือนที่ไม่ดีของกลุ่มนี้ก็เช่น ยึกยักไม่ค่อยอยากทำสัญญาจ้างเป็นลายลักษณ์อักษร ช่างมีหน้าตาโหงวเฮ้งที่เจ้าเล่ห์ มีพฤติกรรมที่จ้องจะโกงหรือเอาเปรียบเราตลอด ราคาต่ำผิดปกติ ถามอะไรก็ตอบว่าทำได้หมด นัดแล้วชอบเบี้ยว ทีมงานเล็กมาก ให้เตรียมระวังไว้เลยว่าอาจมีแนวโน้มที่จะทำงานไม่ดี หรือทิ้งงานได้ง่ายๆ

• 3. ควรทำสัญญาจ้างเป็นหนังสือเสมอ

สัญญาจ้างโดยหลักกฎหมายนั้นเป็นสัญญาประเภทจ้างทำของ ซึ่งไม่ต้องทำเป็นหนังสือเซ็นต์กันก็ได้ แต่ในทางปฏิบัติ เราขอแนะนำให้ทำเป็นหนังสือสัญญา และลงนามกันชัดเจนเสมอ

เพราะการสร้างมีรายละเอียดมากมายที่ควรตกลง และระบุกันให้ชัดเจนตั้งแต่แรก เช่น จะชำระค่าจ้างกันกี่งวด เท่าไร และเงื่อนไขการจ่ายคืออะไร หน้าที่ของช่างเป็นอย่างไร การรับประกันบ้านกี่ปี ค่าปรับการสร้างบ้านล่าช้าจะเป็นเท่าไร

นอกจากนี้ เรื่องสำคัญอีกอย่างคือสัญญาควรจะระบุชัดเจนว่า การจ้างนั้น จะเป็นการจ้างแบบเฉพาะค่าแรง(คือเราซื้อวัสดุเอง) หรือจ้างเหมาเบ็ดเสร็จ(ผู้ให้บริการซื้อวัสดุและคิดค่าแรง(บวกกำไร) ด้วย) เป็นต้น ซึ่งการจ้างแบบเฉพาะค่าแรงน่าจะเหมาะสมกับงานก่อสร้างไม่ใหญ่ หรืองานต่อเติมบ้าน(ไม่ใช่สร้างทั้งหลัง) เพราะเราจะคุมราคาวัสดุเองได้ง่าย และไม่ต้องกังวลเรื่องหมกเม็ดของผู้ทำเวลาซื้อวัสดุ

• 4. ต้องมี BOQ (Bill Of Quantity) เสมอ

เอกสารนี้ควรมีเสมอโดยเฉพาะการสร้างบ้านทั้งหลังที่มีมูลค่าพอสมควร (อาจไม่จำเป็นสำหรับงานเล็กๆ หรืองานต่อเติมบ้านแค่บางส่วน) BOQ คือเอกสารที่รวบรวมรายการประมาณราคาค่าวัสดุ และค่าแรงก่อสร้างในการก่อสร้างบ้านหลังหนึ่งๆ เป็นเอกสารที่จัดทำจากแบบพิมพ์เขียวก่อสร้างแต่ละแบบอย่างละเอียด (เช่น แบบสถาปัตยกรรม แบบวิศวกรรมโครงสร้าง แบบวิศวกรรมสาธารณูปโภค เป็นต้น)

โดยในเอกสารตัวนี้ จะมีการแบ่งเป็นหมวดๆ ชัดเจน เช่น งานโครงสร้าง งานก่อฉาบผนัง งานฝ้าเพดาน งานระบบน้ำดีน้ำเสีย งานทาสี งานวัสดุปูพื้น เป็นต้น ประโยชน์ของ BOQ มี 2 เรื่องหลักๆ คือ ใช้เป็นราคากลางในการเปรียบเทียบราคาของผู้รับเหมาแต่ละรายก่อนที่เราจะเลือก ซึ่งเราจะเห็นได้ว่าใครคิดค่าแรง หรือค่าวัสดุแพงมากน้อยต่างกันแค่ไหน
ใช้เป็นหลักฐานในการตรวจสอบงาน และควบคุมราคาก่อสร้างบ้าน

และถ้าเกิดปัญหาหรือข้อโต้เถียงกัน เช่น มีการขอปรับราคา หรืองบบานปลาย ก็ใช้เป็นเอกสารพื้นฐานในการต่อรองเจรจา (หรือฟ้องร้อง) กันได้ โดยปกติ ในกรณีของวัสดุ เราควรจะละเอียดขนาดระบุยี่ห้อ รุ่น สี เกรด ความหนา ความยาวของวัสดุไปด้วยเลย หรือในกรณีของค่าแรง เราก็ควรจะละเอียดขนาดระบุไปถึงขอบเขตของงาน เช่น ทารองพื้น 1 รอบ แล้วทาสีจริง 2 รอบ เป็นต้น

• 5. จ่ายเงินให้เหมาะสมเพื่อเลี่ยงปัญหาละทิ้งงาน

ปัญหาประจำที่เราจะเจอคือ การทิ้งงานกลางคัน ซึ่งสาเหตุหลักๆ ก็เช่น งานเริ่มขาดทุน หรือรับเงินไปแล้วเอาไปหมุนอย่างอื่นจนไม่มีเงินเหลือซื้อวัสดุ หรือได้เงินมามากกว่างานที่ทำเลยเชิดเงินไปเลย

หลักการที่สำคัญในเรื่องนี้เลยคืออย่าให้เงินมากเกินไป แต่ก็ไม่ควรให้น้อยเกินไป (เพราะเขาก็ทำธุรกิจค้าขายเหมือนกัน) ซึ่งความเหมาะสมตรงนี้เมื่อตกลงกันได้แล้ว ก็ควรระบุกันให้ชัดเจนในสัญญาจ้างเหมาว่าจะจ่ายแต่ละงวดเมื่อไหร่ และอะไรเป็นจุดสำเร็จของงานที่จะจ่ายแต่ละงวดนั้น

หลักสำคัญอีกอย่างคือถ้าไม่ใช่คนรู้จัก หรือรู้ฝีมือกันดี หรือเป็นรายใหญ่น่าเชื่อถือได้ การให้เงินก้อนกันก่อนล่วงหน้าโดยที่ยังไม่ได้เริ่มงานถือว่าเป็นความเสี่ยงเสมอ และนอกจากนี้ สิ่งที่เกิดขึ้นบ่อยๆ (โดยเฉพาะรายเล็ก) คือชอบขอเบิกเงินล่วงหน้าไม่ตรงตามตารางการเบิกที่ตกลงกันแต่แรก เนื่องด้วยสารพัดเหตุผล เช่น ญาติป่วยบ้าง ไม่มีเงินจ่ายค่าเล่าเรียนลูกบ้าง เราไม่ควรใจอ่อนนะครับ ถ้าจะให้ควรจ่ายตามเนื้องานว่าเสร็จมากน้อยแค่ไหน มิฉะนั้น เราจะมีความเสี่ยงที่จะโดนเชิดเงินทิ้งงานได้

• 6. งานแย่หรือไม่ได้มาตรฐานป้องกันอย่างไรดี

ปัญหาใหญ่อย่างหนึ่งของการจ้าง คือ งานที่ทำออกมาห่วย ไม่ได้มาตรฐาน หรือไม่ได้ทำตามแบบ วิธีแก้ หรือป้องกันคือ ตั้งแต่ก่อนเริ่มจ้างเลยลองคุยดูเลยว่าเขามีวิธีคิดแค่แบบช่าง หรือมีวิธีคิดแบบช่างพร้อมมีหลักวิชาการด้วย

หลังจากนั้น เวลาเริ่มสร้างแล้ว ตัวเราเองควรเข้าไปดูบ่อยๆ หรือถ้าไม่มีเวลาก็อาจว่าจ้างสถาปนิก หรือโฟร์แมนให้ช่วยเข้าไปตรวจสอบงานอยู่เรื่อยๆ นอกจากนี้ ตัวเราเองถ้ามีเวลาก็ควรศึกษาหลักพื้นฐานเกี่ยวกับการก่อสร้างบ้าง เพราะบางทีเวลาคุยกับผู้รับเหมาก่อสร้าง เราจะได้รู้เรื่องไม่โดนหลอก หรือโดนเสนอแก้งานแบบมักง่ายเข้าว่า

นอกจากนี้ ในส่วนของสัญญาจ้างเหมานั้น ก็ควรมีการระบุกันให้ชัดเจนว่าถ้างาน หรือวัสดุไม่ได้มาตรฐาน หรือไม่ได้ตามแบบ เราในฐานะผู้ว่าจ้างจะมีสิทธิอะไรบ้าง เช่น ให้หยุดงานและไม่ต้องจ่ายค่าจ้าง หรือหักเงินค่าจ้างตามส่วนที่ไม่ถูกต้องหรือไม่ได้มาตรฐาน หรือเลิกสัญญาได้ เป็นต้น

• 7. ทำงานล่าช้าป้องกันยังไงดี

ปัญหาใหญ่อีกอย่างของการจ้าง คือ ช่างรับเหมาทำงานล่าช้าไม่เสร็จตามเวลาที่กำหนด ทางแก้ หรือวิธีลดความเสี่ยงตรงนี้ที่สำคัญเลยคือ เราควรจ่ายค่างวดเท่าที่งานเสร็จเท่านั้น ส่วนที่ล่าช้าหรือยังไม่เสร็จเราก็ไม่ควรจ่าย และนอกจากนี้ในสัญญาจ้าง เราควรต้องใส่ข้อสัญญาคุ้มครองสิทธิของเราด้วย โดยหลักๆ เลยคือ

• เราต้องคิดค่าปรับได้ทำงานช้า โดยควรปรับเป็นรายวัน แต่ในทางปฏิบัติช่างมักต่อรองขอให้ค่าปรับโดยรวมแล้วจะต้องไม่เกินจำนวนเงินก้อนหนึ่งๆ
• ควรมีข้อสัญญาด้วยว่า แม้จะยังไม่ถึงกำหนดเวลาแล้วเสร็จ แต่ถ้าเรามีเหตุเชื่อว่าน่าจะทำงานไม่เสร็จแน่นอน เช่น หายไปเลยมาบ้างไม่มาบ้าง เรามีสิทธิเลิกสัญญา และจ้างคนใหม่ได้โดยผู้รับเหมาคนเดิมต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายทั้งหมด เป็นต้น

• 8. จ้างมืออาชีพช่วยตรวจรับมอบบ้าน

งานก่อสร้างบ้านเป็นวิชาชีพอย่างหนึ่ง เวลาเราไปหาหมอบางทียังต้องหา Second Opinion เลย ดังนั้น ถ้าเป็นไปได้ และเรามีเงินที่พอจะทำได้ เราควรยอมเสียเงินสักก้อนหนึ่งจ้างบริษัทรับตรวจสอบบ้าน หรือวิศวกรที่ปรึกษาเข้ามาตรวจงานก่อนรับบ้าน

เพราะในความเป็นจริงบางที การตรวจสอบบางจุดเราไม่สามารถตรวจสอบได้ด้วยสายตาเปล่า หรือเพราะเราไม่มีความรู้เรื่องก่อสร้างอย่างเพียงพอ ขั้นตอนคือ พอเราหาบริษัทตรวจสอบรับบ้าน หรือวิศวกรที่ปรึกษามาได้แล้ว เราก็แค่ส่งแบบบ้าน แบบสาธารณูปโภค แบบโครงสร้าง ระบบน้ำไฟให้เขาดูเบื้องต้นว่าบ้านเราเป็นยังไง เสร็จแล้วก็นัดไปตรวจรับบ้านพร้อมกันเลยในวันที่นัดกับผู้รับเหมา

• 9. ต้องมีระยะเวลารับประกันที่ชัดเจน

โดยส่วนใหญ่การประกันผลงานก็ขึ้นอยู่กับผู้ให้บริการเป็นรายๆไป โดยควรจะระบุกันให้ชัดเจนในสัญญาจ้างเหมาก่อสร้างเลย แต่ถ้าไม่ได้ระบุกันไว้ในสัญญาชัดเจน หลักกฎหมายเรื่องจ้างทำของก็จะวางหลักทั่วไปไว้ว่า

ถ้าเป็นเรื่องของงานโครงสร้างส่วนที่ติดกับพื้นดิน เช่น งานเสาเข็ม การทรุดตัวของโครงสร้างอาคาร การรับประกันจะมีระยะเวลา 5 ปี และถ้าไม่ใช่งานโครงสร้าง เช่น งานสี งานฝ้าเพดาน เป็นต้น การรับประกันจะมีระยะเวลา 1 ปีนับตั้งแต่วันรับมอบงาน

• 10. การฟ้องอาจไม่ใช่ทางออกเสมอไป

ในทางปฏิบัติ ต้องยอมรับว่าถ้าเราเจอคนขี้โกง หรือเร่ร่อน การฟ้องร้องมักจะไม่สามารถช่วยให้เราได้เงินคืนสักเท่าไหร่ เพราะช่างรับเหมาก่อสร้างมักจะเชิดเงินเราไปแล้ว และหนีอย่างเดียว แต่ถึงอย่างนั้น เราก็ควรดำเนินการอะไรสักอย่างเพื่อป้องกันไม่ให้คนอื่นมาเจอรายนี้อีก

• ขั้นแรกคือควรแจ้งสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้านถ้ารายนั้นเป็นสมาชิก
• ขั้นสองคือควรเรียกร้องกับสคบ. เพื่อให้มีชื่อติดอยู่เป็น Blacklist
• และขั้นสามคือหาทนายฟ้องไปเลย ปกติไม่มีสัญญาจ้างก็ฟ้องเป็นคดีแพ่งต่อศาลได้ และมีอายุความในการฟ้องร้อง 2 ปี ในกรณีข้อพิพาทที่เราต้องการฟ้องเกี่ยวกับเรื่องเงินค่าจ้าง ค่าแรง หรือค่าวัสดุ และ 1 ปีในกรณีข้อพิพาทที่เราต้องการฟ้องเกี่ยวกับเรื่องงานก่อสร้างชำรุดบกพร่อง

วิธีเลือก ผู้รับเหมาก่อสร้าง เลือกอย่างไร ไม่ให้ตกเป็นเหยื่อ

หลายครั้งที่เรามักได้ยินข่าวเรื่องการทิ้งงานกลางครัน ทั้งๆที่งานยังไม่เสร็จเรียบร้อย ถือได้ว่าเป็นอีกหนึ่งปัญหาใหญ่ของคนที่อยากจะสร้างบ้านกังวล นั่นเป็นเพราะการประกอบอาชีพ ช่างก่อสร้าง ส่วนใหญ่ไม่ได้รับการรับรอง หรือว่ามีใบอนุญาตประกอบวิชาชีพเหมือนกิจการประเภทอื่น เป็นเครื่องหมายการันตีในความสามารถ ความรับผิดชอบ และที่สำคัญคือความซื่อสัตย์ นอกเสียจากจะเป็นบริษัทที่จดทะเบียนนิติบุคคลและได้รับใบอนุญาตจากสภาวิศวกร ส่งผลให้เมื่อเกิดปัญหาขึ้นมาก็ไม่มีใครการันตีให้ได้

บางครั้งการคัดเลือกผู้รับเหมารายย่อยสำหรับสร้างบ้านที่นับว่าเป็นโปรเจ็คขนาดเล็ก หรือบางทีเจ้าของบ้านก็มีแบบบ้านที่ได้รับการรับรองโดยสถาปนิกที่มีใบอนุญาตแล้วนั้น เจ้าของบ้านอาจจะใช้วิจารณญาณของตัวเองในการคัดกรองคัดเลือก แต่ก่อนจะเลือกลองมาพิจารณาเป็นข้อๆ ป้องกันปัญหาไว้ตั้งแต่เนิ่นๆ

1. ฟังคำแนะนำจากคนใกล้ตัวที่ไว้ใจได้

ในยุคปัจจุบันนี้ การจะตัดสินใจซื้ออะไร ส่วนมากมักจะมาจากการเข้าไปดูรีวิว หรือจากสินค้าที่มีผู้ให้ความนิยมเยอะ ๆ แต่ไม่ใช่วิธีที่จะนำมาใช้สำหรับการเลือกช่างรับเหมา เพราะการเลือกนั้นไม่ได้ทำง่าย ๆ เหมือนการรีวิวสินค้า ต้องอาศัยผลงานที่ปรากฏให้เห็นเด่นชัด น่าเชื่อถือ ว่ามีฝีมือในการสร้างจริงๆ ด้วยการสอบถามจากคนที่รู้จักไว้ใจได้ เพราะผลงานที่ดีจะสร้างความประทับใจให้กับลูกค้า จนกล้าที่จะบอกต่อให้คนอื่นๆเข้ามาจ้างงานเหมือนตัวเอง บอกเลยไม่ใช่เรื่องที่จะทำกันได้ง่ายๆ

2. มีที่ตั้งเป็นหลักแหล่งแน่นอน

แน่นอนว่าจะให้ใครมาสร้างให้เรานั้น เขาต้องมีที่อยู่ที่แน่นอนหรือมีสำนักงานที่ตั้งที่ชัดเจน ซึ่งก็เป็นอีกหนึ่งข้อพิจารณาสำคัญ การจัดตั้งสำนักงานอาจจะทำให้เรารู้สึกเชื่อมั่นเชื่อถือได้มากกว่ารายย่อยที่ไม่มีอยู่ชัดเจน แต่ก็ต้องพิจารณาในตัวที่ตั้งสำนักงานด้วยว่าสภาวะแวดล้อมนั้นมีความมั่นคงในแง่ธุรกิจมากแค่ไหน หรือเป็นสำนักงที่จดทะเบียนพานิชย์ถูกต้องตามกฎหมายเป็นบริษัทจำกัด หรือเป็นห้างหุ้นส่วนจำกัด หรือไม่

3. ผลงานดีมีจริงโชว์ได้

หากไม่มีคนรู้จักแนะนำให้ ผู้ให้บริการที่ซื่อสัตย์งานดีต้องรีวิวผลงานตัวเองได้ ซึ่งไม่มีเวทีหรือช่องทางไหนจะบอกเล่าได้ดีเท่ากับสถานที่จริง ฉะนั้น อย่าลืมให้ช่างรับเหมาพาไปดูไปเยี่ยมไปชมผลงานที่ผ่านมาด้วย รวมทั้งให้ลูกค้าเก่าช่วยคอมเม้นต์ยืนยันถึงคุณภาพงานก่อสร้าง (ที่ไม่ใช่การอวยจนเกินจริง) จะเป็นการดียิ่งขึ้น

4. อย่าวัดใจเลือกใครก็ได้ให้ราคาถูก

ของดีราคาถูกใช่ว่าจะมีให้เห็นกันทั่วไป เพราะราคาวัสดุก่อสร้าง ราคาค่าแรงช่าง ทุกอย่างล้วนแต่มีมาตรฐานราคากลางเป็นตัวชี้วัด บ้านแต่ละหลังแต่ละขนาดจึงมีราคาลดหลั่นกันไป ซึ่งขั้นตอนการเสนอราคาของช่างรับเหมานั้นอยู่ในลำดับต่อจากแบบก่อสร้างที่ผ่านการรับรองจากสถาปนิกและวิศวกร (ที่มีใบอนุญาต) ได้รับการอนุมัติก่อสร้างจากสำนักเขต หลังจากนั้นเจ้าของบ้านต้องคัดเลือกผู้ที่ยื่นราคาก่อสร้างที่สมเหตุสมผลที่สุด แพงไปก็ค้ากำไรเกินควรแต่ถูกไปก็มีนัยยะ

5. ไม่ทำตัวเองให้ดูน่าเบื่อ

บางครั้งการทิ้งงานหรือยกเลิกสัญญาก่อนที่งานจะสำเร็จ ส่วนหนึ่ง เป็นเพราะตัวเจ้าของบ้านเองที่มักทำตัวน่าเบื่อ จุ้นจ้าน เล่นบทเป็นสถาปนิก เปลี่ยนแบบบ้าน เปลี่ยนวัสดุก่อสร้างเองตามอำเภอใจ ชวนให้น่าเบื่อยิ่งนัก จริงอยู่ว่าบ้านของเรา ก็ต้องการสร้างให้ถูกใจตัวเองมากที่สุด แต่การจะทำให้บ้านเสร็จสมบูรณ์ เจ้าของบ้านก็ควรที่จะเตรียมพร้อมไว้ก่อนด้วยวิธี ดังนี้

ทำความเข้าใจในแบบบ้านของตัวเองก่อนตั้งแต่เริ่มทำแบบ

หากมีส่วนไหนที่ไม่ถูกใจ ก็ควรแก้แต่เนิ่น ๆ เพื่อป้องกันปัญหาเรื่องการปรับแบบระหว่างการก่อสร้าง เพราะบางครั้ง อาจทำให้เกิดความเข้าใจไม่ตรงกัน เมื่อสร้างไปแล้วก็ต้องมานั่งปรับแต่งกันภายหลังไม่จบสิ้นเสียที

กำหนดสเปกวัสดุก่อสร้างตกลงกันให้ชัดเจนเสียก่อน

ว่าส่วนไหนที่เจ้าของบ้านจะจัดหามาเอง หรือส่วนไหนที่ให้ช่างรับเหมาก่อสร้างจัดหามาให้ เพราะหากไม่ตกลงกันไว้ก่อน เวลาที่เลือกวัสดุเจ้าของบ้านก็ย่อมต้องการวัสดุดีมีคุณภาพ สวยงามถูกใจ และป้องกันปัญหาคาใจว่ามีการหมดเม็ดเรื่องราคา ลดสเปกวัสดุก่อสร้างให้ถูกลงกว่าที่คุยกัน รวมทั้งไม่อยากให้งบก่อสร้างบานปลาย

อย่าพยายามทำตัวเป็นสถาปนิกเอง

ด้วยการปรับแบบบ้านผิดเพี้ยนไปจากแบบที่ทางสถาปนิกมืออาชีพออกแบบให้ เพราะบางครั้ง อาจจะทำให้ผิดข้อกฎหมาย จนนำมาซึ่งปัญหาชวนปวดหัวกับผู้รับเหมาก่อสร้าง และยังอาจถูกฟ้องร้องดำเนินคดีได้ทั้งกับตัวเจ้าของบ้าน และช่างด้วยเช่นกัน

อย่าลืมเป็นนายจ้างที่ดีด้วยการจ่ายเงินค่าจ้างให้ตรงงวด

เพราะช่างรับเหมาเมื่อได้รับเงินค่าจ้างไปแล้ว จะได้นำไปหมุนเวียนต่อ ไม่ว่าจะเป็นการจ่ายค่าแรงให้กับลูกน้อง หรือจ่ายค่าวัสดุก่อสร้าง จำเอาไว้ว่าเงินดี งานเดิน ซื้อความสบายใจทั้งสองฝ่าย และห้ามให้ผู้รับเหมาเบิกเงินล่วงหน้า โดยไม่มีเหตุอันควรเด็ดขาด เพราะไม่อย่างนั้นงานนี้คุณจะเจอการหนีงานอย่างแน่นอน

6. แบ่งจ่ายเงินค่าจ้างเป็นงวดๆ

เป็นส่วนที่สำคัญที่สุด เพราะต่อให้สนิทเชื่อใจกันมากแค่ไหน ก็ไม่ควรจ่ายเงินค่าก่อสร้างไปก่อนเป็นก้อนเดียว หรือจ่ายหนัก ๆ เพราะอนาคตเป็นสิ่งไม่แน่นอนว่าจะมีอะไรเกิดขึ้นบ้าง แต่ควรแบ่งจ่ายออกเป็นงวด ๆ ตามข้อสัญญาที่ทำไว้ร่วมกันจะดีกว่า โดยปกติแล้วการแบ่งงวดจ่ายตามผลงาน จะได้มีรายละเอียด ตามนี้

1. งวดที่ 1 : จ่ายก่อน 5-10% ของมูลค่างานทั้งหมด หลังจากเซ็นต์สัญญากับช่างก่อสร้างไปแล้ว
2. งวดที่ 2 : จ่ายเมื่องานตอกเข็ม หรือขนย้ายพวกเครื่องมือก่อสร้างเข้าพื้นที่
3. งวดที่ 3 : จ่ายเมื่องานตอหม้อ คานคอดิน เสาชั้นล่าง พื้นชั้นล่าง (หล่อในที่) เรียบร้อยแล้ว
4. งวดที่ 4 : จ่ายเมื่อได้งานคาน เสา พื้นชั้น 2 (หล่อในที่) เสาชั้นล่างเรียบร้อย
5. งวดที่ 5 : จ่ายเมื่อทำงานมุงหลังคา งานก่อสร้างอิฐทั้งหมดเสร็จเรียบร้อย
6. งวดที่ 6 : จ่ายเมื่อทำติดตั้งพวกวงกบ, ประตู-หน้าต่าง, ระบบไฟ, งานสุขาภิบาล และงานท่อร้อยสายเสร็จ
7. งวดที่ 7 : จ่ายเมื่อทำงานฉาบปูนทั้งภายใน ภายนอก งานฝ้าเพดานภายนอกเสร็จ
8. งวดที่ 8 : จ่ายเมื่องานฝ้าเพดานภายใน งานปูพื้น งานติดตั้งประตู-หน้าต่างทั้งหลัง และงานทาสีรองพื้นสำเร็จ
9. งวดที่ 9 : จ่ายเมื่อทำงานเกี่ยวกับสุขาภิบาลภายนอก งานติดตั้งพวกอุปกรณ์ไฟฟ้าสุขภัณฑ์ และงานทีสีจริงสำเร็จ
10. งวดที่ 10 (สุดท้าย) : จะจ่ายก็ต่อเมื่อเคลียร์พื้นที่ ทำความสะอาด ขนขยะที่เกิดจากการก่อสร้าง และตรวจเช็คระบบต่างๆเรียบร้อยแล้ว