ขั้นตอน การซื้อขายที่ดิน

การซื้อขายที่ดิน เป็นสิ่งสำคัญอันดับแรกที่ควรพิจารณาในการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย หรือลงทุน เพราะที่ดินคือหนึ่งในอสังหาริมทรัพย์ ที่เป็นทรัพย์ที่มีแต่จะทวีมูลค่าเพิ่มในอนาคต แต่ที่ดินมีความพิเศษตรงที่ไม่สามารถหาสินค้าทดแทนหรือเกิดขึ้นใหม่ได้ แต่สำหรับใครที่ตามที่ไม่เคยทำการซื้อขายที่ดินมาก่อนเลย ก็จำเป็นจะต้องศึกษาการซื้อขายที่ดิน ให้ละเอียด

เนื่องการจากกระบวนการการซื้อขายที่ดิน นั้นมีความซับซ้อนและมีขั้นตอนการซื้อขายที่ดินของกฎหมายการซื้อขายที่ดิน ไม่น้อย ดังนั้นในบทความนี้จะพาผู้อ่านทุกท่านมาทำความเข้าใจขั้นตอนการซื้อขายที่ดิน รวมถึงข้อกฎหมายการซื้อขายที่ดิน ที่เกี่ยวข้องเกี่ยวกับการซื้อขายที่ดินอย่างละเอียด

 

สารบัญ

 

การซื้อขายที่ดิน จำเป็นต้องรู้อะไรบ้าง

แน่นอนว่าในการซื้อขายที่ดิน สิ่งที่จำเป็นต้องรู้อย่างละเอียดถี่ถ้วนเลยก็คือข้อมูลในทุกด้านเกี่ยวกับที่ดิน พิจารณาและทบทวนอีกครั้งว่าการซื้อขายที่ดินครั้งนี้นั้นเรานั้นมีจุดประสงค์ในการซื้อเพื่ออะไร เพื่อพิจารณาองค์ประกอบในศักยภาพทำเลที่ดิน โดยปัจจัยที่สำคัญที่จำเป็นจะต้องพิจารณาในการซื้อขายที่ดิน มีดังนี้

1. พิจารณาจากเหตุผลที่ซื้อและทำเลที่ตอบโจทย์การซื้อขายที่ดิน

แน่นอนว่าในการซื้ออะไรสักอย่าง ก็ต้องซื้อตามวัตถุประสงค์ของการใช้งาน ไม่เว้นแม้แต่การซื้อขายที่ดินเช่นเดียวกัน โดยวัตถุประสงค์ที่จำเป็นต้องรู้ในการซื้อขายที่ดิน คือสิ่งที่จะเป็นตัวกำหนดว่าเราควรต้องมองหาที่ดินในรูปแบบไหน ทำเลใด เพื่อกำหนดกรอบของการซื้อขายที่ดินให้แคบลงและไม่หลงทาง พร้อมทั้งยังสามารถประเมินงบประมาณการซื้อขายที่ดินในครั้งนี้ด้วย

2. สภาพแวดล้อมของที่ดินที่จำเป็นต้องพิจารณาในการซื้อขายที่ดิน

หลังจากที่รู้จุดประสงค์ในการซื้อขายที่ดินจนถี่ถ้วนแล้วว่าเราต้องการซื้อขายที่ดินผืนนี้ไปเพื่อประกอบกิจการอะไร ซึ่งทำให้เราสามารถจะประเมินสภาพแวดล้อมของที่ดินในฝันที่เราต้องการได้ รวมไปถึงข้อจำกัดในเชิงกฎหมายและการใช้ประโยชน์ในที่ดินนั้น ๆ อาทิเช่น หากการซื้อขายที่ดินครั้งนี้ ซื้อไปเพื่อต้องการพัฒนาเป็นโกดังโรงงาน หรืออุตสาหกรรม ก็จะต้องดูว่าที่ดินในสภาพแวดล้อมทำเลนั้น ๆ สามารถทำได้หรือไม่ เป็นต้น

นอกจากนั้นควรต้องดูเรื่องสภาพแวดล้อมที่ดินอื่น ๆ ที่เหมาะสม เช่น เคยเกิดภาวะน้ำท่วมหรือไม่ หรือหากเป็นพื้นที่ที่ราบ ควรดูว่าการระบายน้ำในวันฝนตกหนักเป็นอย่างไร
นอกจากนั้นสภาพแวดล้อมที่ควรจะพิจารณาในการซื้อขายที่ดิน คือควรต้องดูเรื่องของความสะดวกสบายในการเดินทางและการเข้าถึงเป็นหลัก โดยเฉพาะการเชื่อมต่อกับถนนเส้นหลักหรือถนนเส้นสำคัญ มีลักษณะช่องทางเป็นอย่างไร สามารถเข้าออกที่ดินได้กี่เส้นทาง

แนวโน้มในอนาคตหรืออดีตที่ผ่านมา มีความเปลี่ยนแปลงไปอย่างไรบ้าง เพื่อพิจารณาดูความเป็นไปได้ของการเติบโตของทำเลในอนาคต แต่ที่สำคัญก็คือในการซื้อขายที่ดินแปลงนั้น มีแนวโน้มที่จะถูกเวนคืนที่ดินในอนาคตหรือไม่ โดยสามารถตรวจสอบได้จากการทางพิเศษแห่งประเทศไทย กรมทางหลวง ในท้องที่ที่ดินนั้น ๆ หรือสำนักงานเขตที่ที่ดินนั้นสังกัดอยู่

3. ตรวจสอบราคาที่ดินในทำเลก่อนทำการซื้อขายที่ดิน

จากการตรวจสอบสภาพแวดล้อมโดยรอบในที่ดินที่เราจะทำการซื้อขายที่ดินในข้อด้านบน ซึ่งมีในเรื่องของการดูแนวโน้มของการเติบโตของที่ดินและทำเลด้วย โดยสิ่งที่เราจะสามารถตรวจสอบได้ในเบื้องต้นโดยมีวิธีการไม่ยากเลย คือสามารถตรวจสอบราคาประเมินที่ดินกลาง ที่จัดทำการประเมินโดยกรมธนารักษ์ ซึ่งจะมีการประเมินทุกรอบ 4 ปี โดยสามารถดูราคาประเมินที่ดินก่อนทำการซื้อขายที่ดินได้

ไม่ว่าจะเป็นในรูปของรายงานสรุปการประเมินที่ดินรายเขต รายโซน ซึ่งจะแสดงผลเป็นรายถนน หรือจะนำเลขโฉนดที่ดินที่ได้รับมา เข้าไปคุ้นหาที่ระบบค้นหาราคาประเมินที่ดิน เว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ ให้คลิกไปที่เขตหรือจังหวัดที่ต้องการ โดยจะแสดงผลแบบแผ่นที่หรือแบบดาวเทียม เราสามารถซูมเข้าหาตำแหน่งที่ดินที่เราจะทำการซื้อขายที่ดิน และเมื่อคลิกในตำแหน่งที่ดินดังกล่าว ก็จะมีรายละเอียดที่ดินที่เราต้องการทราบอย่างละเอียด ไม่ว่าจะเป็นเลขที่โฉนด ที่อยู่ พิกัดที่ดิน เลขที่ดิน ขนาดเนื้อที่ดิน หมายเลขระวาง และราคาประเมินที่ดินจากเลขที่โฉนด หรือราคาประเมินที่ดินจากเลขที่ดิน เป็นต้น

4. ตรวจสอบประวัติที่ดินให้ละเอียดก่อนที่จะทำการซื้อขายที่ดิน

หลังจากที่รู้จุดประสงค์ของการซื้อขายที่ดินและพอจะทราบราคาประเมินที่ดิน รวมไปถึงสภาพแวดล้อมที่แสดงถึงศักยภาพที่ดิน ก็อย่าลืมตรวจสอบประวัติในที่ดินให้ละเอียดก่อนที่จะทำการซื้อขายที่ดินด้วย เพราะอย่างไรก็ตาม หากเปรียบการซื้อขายที่ดินเป็นการมองคน

ทั้งสามข้อด้านบนก็เป็นเหมือนการพิจารณาจากภายนอก โดยการตรวจสอบประวัติที่ดินก่อนจะทำการซื้อขายที่ดินคือการตรวจสอบประวัติของคนๆ นั้นให้ละเอียดเช่นกัน โดยสามารถตรวจสอบได้จากการสอบถามจากเพื่อนบ้านหรือชุมชนในละแวกใกล้เคียง เช่น ที่ดินแปลงนี้เคยพัฒนาเป็นอะไรมาก่อน มีการประกาศขายมาเป็นระยะเวลานานเท่าไรแล้ว ใครเป็นเจ้าของที่ดินหรือผู้ครอบครองที่ดินมาก่อน หรือที่ดินแปลงนี้เคยมีประวัติของที่ดินติดจำนอง หรือถูกอายัดหรือไม่

ซึ่งถ้าหากไม่สามารถหาคำตอบได้จากชุมชนในละแวกใกล้เคียงได้ ก็สามารถตรวจสอบได้ที่หน่วยงานราชการของรัฐ ว่าจะเป็นกรมโยธาธิการ และผังเมือง หรือกรมที่ดิน ที่แปลงที่ดินนั้นสังกัดอยู่ก็ได้

5. ทำความเข้าใจขั้นตอนการซื้อขายที่ดิน

ไม่ว่าจะเป็นในฝั่งของผู้ที่จะซื้อที่ดินหรือว่าจะขายที่ดิน ก็มีขั้นตอนการซื้อขายที่ดินที่ไม่แตกต่างกัน โดยขั้นตอนการซื้อขายที่ดินนั้นเกี่ยวพันกับเอกสารและกฎหมายการซื้อขายที่ดิน ที่มีความละเอียด เรามาเริ่มกันก่อนที่ขั้นตอนการซื้อขายที่ดิน เพื่อให้ผู้อ่านสามารถทำความเข้าใจและดำเนินการซื้อขายที่ดินได้อย่างมีความเข้าใจอย่างแท้จริง

6. ขั้นตอนการซื้อขายที่ดินในการทำสัญญาจะซื้อจะขาย

ไม่ว่าจะเป็นฝั่งผู้ซื้อของผู้ขาย เมื่อทั้งสองตกลงกันว่าจะทำอย่างการซื้อขายที่ดินจริงจังแล้ว โดยทั้งผู้ซื้อและผู้ขายได้ทำการตกลงราคา ข้อเสนอ และระยะเวลาที่กำหนดว่าจะทำการซื้อขายที่ดินอย่างแน่นอนแล้ว

ขั้นตอนการซื้อขายที่ดินต่อมาก็คือการทำสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งเป็นเอกสารที่มีผลผูกพันต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ขายในการซื้อขายที่ดิน โดยสัญญาจะซื้อจะชายที่ดิน เป็นขั้นตอนการซื้อขายที่ดินที่จะสามารถระบุรายละเอียดเกี่ยวกับที่ดิน

ว่าที่ดินที่จะทำการซื้อขายที่ดิน มีขนาดเนื้อที่เท่าไร ราคาซื้อขายที่ทำการตกลงกันไว้ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายเป็นราคาเท่าไร มีการกำหนดระยะเวลาการโอนกรรมสิทธิ์เมื่อไร รวมไปถึงค่าใช้จ่ายการโอนค่าธรรมเนียม หรือค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายที่ดิน ว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบ หรือมีการรับผิดชอบร่วมกัน เงินจองหรือเงินมัดจำที่มีการตกลงกันไว้ มีการวางเงินมัดจำเป็นจำนวนเท่าไร

โดยสัญญาจะซื้อจะขายมีรายละเอียดขั้นตอนการซื้อขายที่ดินที่สำคัญที่ห้ามมองข้ามเด็ดขาดก็คือ ข้อความในสัญญาที่ได้มีการระบุว่าผู้ขายจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในวันเวลาใด และผู้ซื้อจะทำการชำระเงินให้ในวันเดียวกัน เพื่อเป็นสิ่งยืนยันและเป็นประโยชน์ต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย ที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งอาจเกิดการเปลี่ยนใจ และเป็นผลให้อีกฝ่ายต้องเสียผลประโยชน์

โดยหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินนี้ จะต้องมีการลงลายมือของทั้งผู้ซื้อ ผู้ขาย และพยานลงในหนังสือสัญญาด้วย

7. การเตรียมค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายที่ดิน

สำหรับการซื้อขายที่ดินก็มีค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระเพิ่มเติมจากการซื้อขายที่ดินในวันที่มีการนัดโอนกรรมสิทธิ์ด้วย ไม่ว่าจะเป็น ค่าภาษี ค่าอากรแสตมป์ ค่าโอนกรรมสิทธิ์ เป็นต้น โดยแต่ละค่าใช้จ่ายมีรายละเอียด ดังนี้

a. ค่าภาษีเงินได้ในการซื้อขายที่ดิน การขายที่ดิน ก็เป็นรายได้ในรูปแบบหนึ่ง ดังนั้นผู้ที่ขายที่ดินก็จำเป็นจะต้องเสียภาษีเงินได้ด้วยเช่นกัน โดยเกณฑ์ในการเสียภาษีเงินได้ ต้องชำระตามเกณฑ์ที่กรมสรรพากรกำหนดไว้

b. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะในการซื้อขายที่ดิน สำหรับในกรณีที่ผู้ที่ทำการขายที่ดิน มีการถือครองที่ดินในระยะเวลาที่ยังไม่ถึง 5 ปี แต่มีเหตุจำเป็นให้ต้องขายก่อนที่จะถือครองครบ 5 ปี ผู้ขายก็จำเป็นจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

สำหรับภาษีธุรกิจเฉพาะจะมีอัตราภาษีอยู่ที่ 3.3% ของราคาซื้อขายที่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน

c. ค่าธรรมเนียมการโอนในการซื้อขายที่ดิน ในส่วนของค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน กฎหมายการซื้อขายที่ดิน ไม่ได้มีการระบุไว้ว่า ระหว่างผู้ซื้อหรือผู้ขายที่ดิน ใครกันที่จะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายตรงนี้

โดยส่วนใหญ่แล้วการชำระค่าธรรมเนียมในการซื้อขายที่ดิน มักจะเป็นการตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ว่าจะเป็นฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งรับผิดชอบค่าใช้จ่ายตรงนี้ หรือจะเป็นการชำระคนละครึ่งก็ได้

โดยค่าธรรมเนียมการโอนในการซื้อขายที่ดิน นั้นมีค่าใช้จ่ายอยู่ที่ 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย โดยให้ยึดราคาที่มีราคาสูงกว่า

d. ค่าใช้จ่ายอากรแสตมป์ในการซื้อขายที่ดิน อีกหนึ่งกรณีที่ผู้ขายที่ดินไม่ใช่บุคคลธรรมดา แต่เป็นนิติบุคคล ในการซื้อขายที่ดิน จะต้องมีการชำระค่าอากรแสตมป์ด้วย โดยสำหรับค่าอากรแสตมป์จะมีค่าใช้จ่ายประมาณ 0.5% ของราคาซื้อขายที่ดิน แต่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน

โดยให้เลือกชำระระหว่างภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์อย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น

 

ได้บ้านในฝันตามงบประมาณ ราคายุติธรรม ช่างผู้รับเหมาไม่ทิ้งงาน

กด >> รับสร้างบ้าน

 

จากครอบครัวช่างผู้รับเหมาก่อสร้าง ใช้วัสดุคุณภาพสูง งบไม่บานปลาย เสร็จตามเวลา ช่างไม่ทิ้งงาน วางใจถึงหลังส่งมอบ มีประกันงาน บริการสร้างบ้าน รับออกแบบบ้านสวยๆ ทุกสไตล์ บ้านชั้นเดียว บ้านสองชั้น ขนาดเล็กและใหญ่ ราคาเหมาะสม ตามงบประมาณ กับ TAMPBUILDER(แทมป์บิวเดอร์) บริษัทรับสร้างบ้าน 

 

ขั้นตอน การซื้อขายที่ดิน และเอกสารหลักฐานการโอนบ้านที่สำนักงานที่ดิน

เมื่อผ่านขั้นตอนการ หาซื้อบ้าน จนเจอบ้านที่ถูกใจและตกลงซื้อขายกับเจ้าของบ้านได้เรียบร้อยแล้ว ถ้าคุณมีเงินสด ซื้อได้เลย ก็นัดวันกันไปทำเรื่องโอนได้ที่สำนักงานที่ดินได้เลย หรือกรณีที่คุณยื่นกู้กับสถาบันการเงิน และกู้ผ่านเรียบร้อยแล้ว ก็สามารถนัดวันกับเจ้าของบ้านและเจ้าหน้าที่ธนาคารเพื่อโอนที่ได้เลย

สำหรับในขั้นตอนการซื้อขายที่ดินในการเตรียมเอกสารหลักฐานให้พร้อมในวันที่ทำการซื้อขายที่ดิน ที่ต้องเตรียมไปในวันที่นัดโอนกรรมสิทธิ์ จะต้องเตรียมเอกสารให้พร้อมทุกฉบับ โดยหากเอกสารสักฉบับใดฉบับหนึ่งไม่ครบ จะไม่สามารถทำการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ ซึ่งจะต้องทำการนัดหมายกันใหม่เท่านั้น ทำให้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายที่ดินต้องเสียประโยชน์กันทั้งสองฝ่าย

มาดู ขั้นตอนและการเตรียมเอกสารก่อนไปโอนซื้อขายบ้าน กัน

1. ค้นหาสำนักงานที่ดิน ในพื้นที่ของโฉนดที่จะขาย

ก่อนอื่น ไม่ใช่ว่าคุณจะไปเข้าสำนักงานที่ดินที่ไหนก็ได้ แต่ควรจะทราบก่อนว่า โฉนดที่ดินที่จะขายหรือซื้อนั้น อยู่ในความรับผิดชอบของสำนักงานที่ดินใด ตั้งอยู่ที่ไหน เพื่อไม่ให้ไปผิดสถานที่

โดยเราสามารถโทรสอบถามสำนักงานที่ดิน หรือ ตรวจสอบง่ายๆ โดยใช้ ระบบค้นหารูปแปลงที่ดิน จากนั้นใส่เลขที่โฉนด อำเภอ จังหวัด ของโฉนดที่จะขาย เท่านี้ระบบจะแสดงข้อมูลว่า ที่ดินนี้เป็นความรับผิดชอบของสำนักงานที่ดินไหน พร้อมทั้งมีตำแหน่งที่ตั้งสำนักงานที่ดินให้คุณอีกด้วย

2. เอกสารที่ต้องเตรียมในการโอนที่ดิน

เอกสารสำหรับบุคคลธรรมดาไทย

เอกสารผู้ขาย (เจ้าของโฉนด) กรณีผู้ขายมาด้วยตัวเอง

a. บัตรประจำตัวประชาชนของผู้ขาย (ตัวจริง)

b. ทะเบียนบ้านของผู้ขาย (ตัวจริง) **หากไม่มี ต้องคัดทะเบียนบ้านเฉพาะรายบุคคลที่เขตหรืออำเภอ**

c. โฉนดอสังหาฯ ที่จะขาย (หากติดจำนองกับธนาคารอยู่ ติดต่อให้เจ้าหน้าที่ธนาคารนำมาไถ่ถอน)

d. ถ้าผู้ขายมีเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล (กรณีชื่อปัจจุบันไม่ตรงกับชื่อที่ปรากฎในโฉนด) ต้องมีหลักฐานการเปลี่ยนชื่อ/นามสกุล พร้อมสำเนา

 

เอกสารประกอบกรณีสมรส (ต้องได้รับความยินยอมจากคู่สมรส)

a. หนังสือให้ความยินยอมให้ขายที่ดินหรือที่ดินพร้อมบ้านของคู่สมรส

b. สำเนาบัตรประชาชนคู่สมรส

c. สำเนาทะเบียนบ้านคู่สมรส

d. สำเนาทะเบียนสมรส

กรณีหย่า ให้มีสำเนาทะเบียนหย่า

เอกสารประกอบกรณีผู้ขายมอบอำนาจ

a. หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21)

b. บัตรประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ (ฉบับจริง) พร้อมสำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้มอบอำนาจ จำนวน 1 ชุด และเซ็นชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง

c. ทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ (ฉบับจริง) พร้อมสำเนาทะเบียนบ้านของผู้มอบอำนาจ จำนวน 1 ชุด และเซ็นชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง

 

เอกสารผู้ซื้อ

a. บัตรประชาชนตัวจริงของผู้ซื้อ

b. สำเนาทะเบียนสมรส (กรณีผู้ซื้อจดทะเบียนสมรส คู่สมรสไม่จำเป็นต้องมาด้วย)

c. ทะเบียนบ้านตัวจริงของผู้ซื้อ

d. กรณีกู้สินเชื่อบ้านกับธนาคาร จะมีเจ้าหน้าที่ธนาคารมาด้วย

e. กรณีจ่ายเป็นเช็คเงินสด ถ่ายสำเนาเช็คมาด้วย

เอกสารประกอบการโอนกรรมสิทธิ์ กรณีผู้ซื้อเป็นชาวต่างชาติ

a. สำเนาหนังสือเดินทาง

b. สำเนาบัตรประจำตัวบุคคลต่างด้าว

c. สำเนาใบสำคัญแสดงถิ่นที่อยู่ (Residence permit)

d. เตรียมเอกสารด้านธุรกรรมอย่างใดอย่างหนึ่ง ดังต่อไปนี้

• หลักฐานการโอนเงินเข้าบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ (ธ.ต.3) หรือ
• โอนเงินเข้าบัญชีเงินฝากในประเทศ (ธ.ต. 40) หรือ
• หนังสือรับรองจากธนาคารที่รับรองการโอนเงิน หรือ
• หลักฐานการแลกเปลี่ยนเงินเป็นเงินบาท หรือ
• หลักฐานแบบสำแดงเงินตราต่างประเทศผ่านกรมศุลกากร หรือ
• หลักฐานการถอนเงินบาทจากบัญชีเงินฝากในประเทศ (จากสมุดเงินฝาก)

e. หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)

f. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

 

กรณีเป็นนิติบุคคลไทย

a. โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์

b. หนังสือรับรองการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคล อายุไม่เกิน 1 เดือน

c. หนังสือบริคณห์สนธิ และวัตถุประสงค์

d. บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น กรณีบริษัทจำกัดหรือบริษัทมหาชน จำกัด อายุไม่เกิน 1 เดือน

e. แบบรับรองรายการจดทะเบียนจัดตั้งห้างหุ้นส่วน กรณีห้างหุ้นส่วนจำกัด หรือห้างหุ้นส่วนสามัญที่จดทะเบียนแล้ว

f. บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นของนิติบุคคลไทยที่ถือหุ้นในบริษัทจำกัด หรือบริษัทมหาชน จำกัด

g. บัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนบ้าน และตัวอย่าง ลายมือชื่อของกรรมการผู้มีอำนาจทำการแทนนิติบุคล

h. รายงานการประชุมนิติบุคคล

เอกสารประกอบการโอนกรรมสิทธิ์ กรณีผู้ซื้อเป็นนิติบุคคลต่างชาติ

a. หนังสือรับรองของนิติบุคคลต่างด้าว (กรณีนิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในต่างประเทศ)

b. หนังสือรับรองจากกระทรวงพาณิชย์ (กรณีนิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในประเทศไทย)

c. บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น (นิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในประเทศไทยอายุไม่เกิน 1 เดือน) (นิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในต่างประเทศไม่จำกัดอายุ)

d. รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท ระบุวัตถุประสงค์ในการซื้อและแหล่งที่มาของเงินที่ซื้อ

e. สำเนาหนังสือเดินทางของกรรมการผู้มีอำนาจ

f. หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ

g. หนังสือรับรอง “รายการหนังสือรับรอง,หนังสือมอบอำนาจ,ลายมือชื่อกรรมการ” จากโนตารีพลับบลิค (นิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในต่างประเทศ)

h. หลักฐานการโอนเงินเข้าบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ (ธ.ต.3) หรือโอนเงินเข้าบัญชีเงินฝากในประเทศ (ธ.ต. 40)
หรือหนังสือรับรองจากธนาคารที่รับรองการโอนเงิน หรือหลักฐานการแลกเปลี่ยนเงินเป็นเงินบาท หรือหลักฐานแบบสำแดงเงินตราต่างประเทศผ่านกรมศุลกากร หรือหลักฐานการถอนเงินบาทจากบัญชีเงินฝากในประเทศ (จากสมุดเงินฝาก)

i. เอกสารการได้รับการส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน

j. หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)

k. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

 

3. เตรียมค่าใช้จ่ายในการโอนที่

a. คำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีอากร

b. นอกเหนือจากเอกสาร ก็อย่าลืมเตรียมเงินด้วย นอกจากราคาซื้อขายที่ตกลงกันแล้ว ในวันที่โอนที่ดิน ก็ยังมีค่าธรรมเนียมและค่าภาษีอากร อีกด้วย ตรงนี้ก็อยู่ที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงกัน

4. ขั้นตอนการซื้อขายบ้าน ณ สำนักงานที่ดิน

สำนักงานที่ดิน เปิดบริการตามวันทำงานราชการ ตั้งแต่ 8:00 – 16:30 น. การโอนซื้อขายบ้าน หากไม่มีปัญหาขัดข้องอื่นๆ ก็มักจะใช้เวลาอยู่ที่ 1 – 2 ชั่วโมง เริ่มขั้นตอนดังนี้

a. กดรับบัตรคิวเพื่อติตด่อประชาสัมพันธ์ (บางแห่งต้องกดรับ บางแห่งไม่ต้อง ขึ้นอยู่กับสำนักงานที่ดินในแต่ละพื้นที่) เพื่อตรวจสอบเอกสาร และรอรับบัตรคิว

b. ยื่นเอกสารทั้งหมดให้ฝ่ายประชาสัมพันธ์ แจ้งเจตจำนงในการ ซื้อขายบ้าน จากนั้นเจ้าหน้าที่จะตรวจสอบเอกสารของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย เมื่อเจ้าหน้าที่เรียก ทั้งผู้โอนและผู้รับโอนเซ็นเอกสารต่อเจ้าหน้าที่ และให้บัตรคิวเพื่อติดต่อเจ้าหน้าที่ชำนาญการต่อไป

c. เจ้าหน้าที่จะเรียกสอบถามราคาซื้อขาย พร้อมเซ็นเอกสารคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม **อย่าลืมอ่านและตรวจสอบความถูกต้องของข้อมูลก่อนลงลายมือ หากเป็นฟอร์มเปล่า อย่าเซ็น**

d. เจ้าหน้าที่จะประเมินทุนทรัพย์ คำนวณค่าธรรมเนียม ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน และให้เรานำไปชำระที่ฝ่ายการเงิน โดยจะต้องออกใบเสร็จรับเงินให้ทุกครั้ง ตามที่จ่ายจริง (ชำระเงินค่าธรรมเนียมโอนที่ฝ่ายการเงิน เมื่อชำระเรียบร้อยแล้วจะได้ใบเสร็จ 2 ใบ สีฟ้ากับสีเหลือง ให้นำใบเสร็จสีเหลืองคืนเจ้าหน้าที่ ส่วนใบเสร็จสีฟ้าให้ผู้โอนถ่ายสำเนาให้ผู้รับโอน 1 ชุด)

e. จากนั้นนำใบเสร็จกลับมายื่นที่เคาท์เตอร์เจ้าหน้าที่ชำนาญการเดิม เก็บใบเสร็จไว้ และรอเรียกอีกครั้ง

f. เจ้าหน้าที่จะเรียกเราไปรับโฉนดที่ดินคืน พร้อมระบุเจ้าของใหม่ (ผู้ซื้อ) หลังโฉนด เป็นการเสร็จสิ้น **อย่าลืมตรวจสอบความถูกต้องให้เรียบร้อยก่อนแยกย้าย เช่น ลงชื่อสะกดถูกต้องไหม ได้โฉนดที่มาซื้อหรือเปล่า เป็นต้น**

หมายเหตุ

เจ้าหน้าที่พิมพ์สลักหลังโฉนด แล้วให้ผู้โอนรอรับโฉนดเพื่อตรวจสอบความถูกต้อง แล้วจึงมอบโฉนดและสัญญาซื้อ-ขาย (ทด.13) ให้กับผู้รับโอนหรือผู้ซื้อเป็นอันเสร็จสิ้นการโอน โฉนดนั้นก็จะเปลี่ยนกรรมสิทธิ์เป็นของผู้รับโอนหรือผู้ซื้อเรียบร้อย แต่สำหรับผู้กู้ซื้อบ้านกับธนาคาร ทางธนาคารจะเก็บโฉนดตัวจริงไว้ แล้วมอบสำเนาโฉนดไว้ให้กับผู้รับโอน โดยโฉนดจะเป็นชื่อธนาคารเป็นผู้รับจำนอง

 

ข้อแนะนำ

1. ถ้าเป็นไปได้เอกสารของผู้ขายและผู้ซื้อควรนำทั้งตัวจริงและถ่ายสำเนามาด้วย ที่สำนักงานที่ดินแม้จะมีบริการถ่ายเอกสาร (หน้าละ 2 บาท) แต่บางครั้งคิวยาว ทำให้เสียเวลาตรงนี้เช่นกัน แนะนำเตรียมสำเนามาพร้อมจากบ้านเลยดีกว่า ใช้ไม่ใช้ก็มีไว้อุ่นใจ

2. สำนักงานที่ดินแอบกระซิบมาว่า “การแจ้งราคาทุนทรัพย์หรือราคาซื้อขายต่ำกว่าราคาที่แท้จริงอาจทำให้ขาดสิทธิเรียกร้องอันพึงมี พึงได้ตามสัญญา และอาจถูกดำเนินคดีแพ่งและอาญา รวมทั้งต้องชำระค่าภาษีอากรจนครบถ้วนตามกฎหมายพร้อมเบี้ยปรับ” ดังนั้น ระบุราคาซื้อขายตามจริงนะ

3. ไปเช้าดีกว่า เตรียมเอกสารให้พร้อมทั้งสองฝ่าย สำนักงานเขตบางแห่ง ถ้าเอกสารฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่มี เช่น ผู้ขายถึงสำนักงานที่ดินก่อนจะยื่นเรื่องก่อน แต่ไม่มีเอกสารผู้ซื้อเพราะยังมาไม่ถึงสำนักงานที่ดิน ประชาสัมพันธ์ก็อาจข้ามคิวเราไปได้ นัดแนะทั้งฝั่งผู้ซื้อและผู้ขายให้มาเวลาเดียวกันด้วย

4. ทั้งนี้เพื่อให้เสร็จสิ้นการซื้อ – ขายจริง ๆ หลังจากโอนที่ดินพร้อมบ้านแล้ว ควรโอนมิเตอร์น้ำ มิเตอร์ไฟฟ้า พร้อมทั้งย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านด้วยจึงจะเรียบร้อย แต่หากไม่สะดวกไปดำเนินการด้วยตัวเองได้ สามารถทำหนังสือมอบอำนาจให้ผู้อื่นไปดำเนินการแทนได้เช่นเดียวกัน

ค่าโอน คืออะไร

ค่าโอนที่ดิน หรือค่าโอนบ้าน คือ ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน ที่ผู้ขายและผู้ซื้อจะต้องรับผิดชอบร่วมกัน โดยผู้ขายจะรับผิดชอบในส่วนของค่าธรรมเนียมการโอน ค่าอากรแสตมป์ ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ สำหรับผู้ซื้ออจะรับผิดชอบในส่วนของค่าธรรมเนียมการโอน (จ่ายคนละครึ่งกับผู้ขาย) และค่าจดจำนอง ทั้งนี้ ค่าธรรมเนียมการโอนนั้นสามารถเปลี่ยนแปลงได้ขึ้นอยู่กับข้อตกลงของผู้ซื้อและผู้ขาย

 

บริการเสริม บริษัทรับเหมาก่อสร้าง TAMPBUILDER

บริษัทรับเหมาก่อสร้างของเราทำแบบครบวงจร ONE STOP SERVICE

1. บริการรับสร้างบ้านหรู (สนใจ กด >> รับสร้างบ้านหรู luxury โมเดิร์น)
2. บริการรับออกแบบบ้าน เขียนแบบบ้านยื่นขออนุญาต (สนใจ กด >> รับออกแบบบ้าน รับเขียนแบบบ้าน)
3. บริการหาผู้รับเหมา หาช่างรับเหมา (สนใจ กด >> หาผู้รับเหมา หาช่างรับเหมา)
4. บริการรับทำBOQ รับถอดแบบและประมาณราคา (สนใจ กด >> รับทำBOQ รับถอดแบบและประมาณราคา)

 

ค่าใช้จ่ายการโอนที่ดิน มีอะไรบ้าง

ค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียม ณ กรมที่ดิน มี 5 ส่วนด้วยกัน คือ

1. ค่าธรรมเนียมการโอน : คิดเป็น 2% ของราคาประเมิน ตัวอย่างเช่น ราคาประเมิน 1,000,000 บาท ราคาขาย 1,500,000 บาท จะใช้ราคาประเมินมาคำนวณคือ 2% ของ 1,000,000 คือ 20,000 บาท

2. ค่าจดจำนอง : คิดเป็น 1% ของยอดจดจำนองกับธนาคาร ชำระเฉพาะผู้ที่ใช้เงินกู้จากสถาบันการเงิน ตัวอย่างเช่น กู้เงินจากธนาคารเพื่อซื้อคอนโด 1,500,000 บาท จ่ายจดจำนอง 1% ของ 1,500,000 คือ 15,000 บาท

ทั้งนี้ เพื่อเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ภาครัฐมีนโยบายลดค่าธรรมเนียมการโอนจากเดิม 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจดจำนองจากเดิม 1% เหลือ 0.01% สำหรับการซื้อ-ขายที่อยู่อาศัยใหม่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ มีประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ตึกแถว รวมถึงคอนโดมิเนียม ที่มีราคาไม่เกิน 3,000,000 บาท

ภายใต้เงื่อนไขว่าจะต้องทำการโอนและจดจำนองในเวลาเดียวกัน ซึ่งนโยบายดังกล่าวจะมีผลตั้งแต่วันนี้ถึงวันที่ 24 ธันวาคม 2563

3. ค่าอากรสแตมป์ : คิดเป็น 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยใช้ยอดที่สูงกว่าในการคำนวณ แต่ถ้าหากเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ไม่มีค่าใช้จ่ายในส่วนนี้

4. ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา : ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาคำนวณจากราคาประเมินคิดแบบขั้นบันไดภาษี โดยหักค่าใช้จ่ายตามปีที่ถือครอง ตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร

5. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ : คิดเป็น 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยยึดราคาที่สูงสุดกว่ามาคำนวณ ยกเว้นผู้ที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์เกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะมีค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ แต่จะต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์แทน

นอกจากนี้ยังมีค่าธรรมเนียมอื่น ๆ ประกอบด้วย ค่าคำขอ 5 บาท ค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท และค่าพยาน 20 บาท ซึ่งสามารถอ่านรายละเอียดการโอนที่ดินประเภทต่าง ๆ เช่น การโอนที่ดินให้ญาติพี่น้อง การโอนที่ดินมรดก

นอกจากนี้ทางเว็บไซต์ของกรมที่ดินยังมีระบบคำนวณค่าธรรมเนียมภาษีอากรในการทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งใช้ตรวจสอบค่าธรรมเนียมและภาษีอากรเบื้องต้น ในการทำนิติกรรมประเภท ขาย ขายฝาก ให้ โอนมรดก จำนอง และเช่า คลิกเข้าไปดูได้ที่ lecs.dol.go.th

การให้บริการ ณ กรมที่ดิน

สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครหรือสาขา/ส่วนแยก สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสาขา สำนักงานที่ดินอำเภอ/กิ่งอำเภอท้องที่ ซึ่งที่ดิน/ที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างหรือห้องชุดตั้งอยู่ ติดต่อด้วยตัวเอง ณ หน่วยงาน

ระยะเวลาการเปิดให้บริการ :

วันจันทร์ ถึง วันศุกร์ (ยกเว้นวันหยุดที่ทางราชการกำหนด) ตั้งแต่เวลา 8:30 – 16:30 น.

 

กฎหมาย การซื้อขายที่ดิน ที่จำเป็นจะต้องรู้

จริง ๆ แล้วในด้านกฎหมายการซื้อขายที่ดิน มีรายละเอียดของเอกสารต่าง ๆ ที่จำเป็น โดยเฉพาะในเรื่องของหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ ในที่ดิน ที่เป็นกฎหมายการซื้อขายที่ดิน ที่ต้องพิจารณาเป็นอันดับแรก

เนื่องจากในปัจจุบันมีมิจฉาชีพ ผู้ไม่หวังดี หรือกลโกงเกี่ยวกับเอกสารสิทธิ์ในที่ดินมากมาย เพราะเป็นเอกสารที่มีข้อผูกพันทางกฎหมายที่ต้องใช้การตรวจสอบอย่างละเอียดและมีขั้นตอน ทำให้หลายคนที่ไม่อยากจะทำขั้นตอนที่ยุ่งยากนี้ต้องละเลยการตรวจสอบไป ทำให้พลาดจนต้องกุมขมับเพราะเป็นเหยื่อของกลโกงมาแล้วหลายราย

1. กฎหมายการซื้อขายที่ดิน เอกสารสิทธิ์

สำหรับเอกสารกรรมสิทธิ์ในการครอบครองที่ดินมีด้วยกันหลายประเภท และไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ทุกประเภท ที่จะสามารถโอนกรรมสิทธิ์ จดจำนอง หรือซื้อขายให้แก่กันได้ เพราะฉะนั้นก่อนที่จะทำการซื้อขายที่ดิน ผู้ซื้อควรต้องตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ในที่ดินที่ผู้ขายนำมาตรวจสอง โดยพิจารณาดูว่าเอกสารสิทธิ์นั้นมีเชื่อเรียกว่าอะไร โดยได้แก่

a. เอกสารสิทธิ์หนังสือรับรองการทำประโยชน์ในที่ดิน จะมีชื่อเอกสารสิทธิ์กำกับว่า น.ส.3 ก. , น.ส.3 ข และ น.ส.3

b. เอกสารสิทธิ์ที่แสดงใบจอง จะมีชื่อเอกสารสิทธิ์กำกับว่า น.ส. 2 , น.ส. 2 ก.

c. เอกสารสิทธิ์ที่แสดงความยินยอมให้เข้าครอบครองที่ดินแบบชั่วคราว จะมีชื่อเอกสารสิทธิ์กำกับว่า ใบไต่สวน หรือ น.ส. 5 และหนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดิน สำหรับเอกสารสิทธิ์ที่มีชื่อเอกสารสิทธิ์แบบอื่นกำกับ จะต้องระวังไว้ว่าเป็นเอกสารสิทธิ์ที่ไม่สามารถจดจำนอง โอนกรรมสิทธิ์ หรือซื้อขายได้ อาทิเช่น ที่ดินสปก. เป็นต้น

 

2. กฎหมายการซื้อขายที่ดิน การตรวจสอบการครอบครองในที่ดิน

สำหรับผู้ซื้อที่กำลังจะทำการซื้อที่ดิน นอกจากในเรื่องของเอกสารสิทธิ์ที่ดินที่จำเป็นจะต้องตรวจสอบแล้ว การครอบครองสิทธิ์ในที่ดินก็เป็นเรื่องสำคัญที่ห้ามมองข้ามโดยเด็ดขาด โดยควรต้องตรวจสอบว่าชื่อผู้ครอบครองที่ดินคนล่าสุดนั้น เป็นคนเดียวกับคนที่เราจะทำการซื้อที่ดินหรือไม่

หรือ ถ้าหากมีการมอบอำนาจให้ตัวแทนเป็นผู้มาดำเนินการ ผู้ซื้อจะต้องร้องขอเอกสารการมอบอำนาจ ที่มีลายเซ็นของผู้ครอบครองที่ดินคนล่าสุดเท่านั้น โดยสามารถตรวจสอบผู้ครอบครองที่ดินคนปัจจุบันได้จากด้านหลังของโฉนดที่ดิน ซึ่งจะระบุรายชื่อผู้เข้าครอบครองที่ดินในโฉนดตั้งแต่คนแรกถึงปัจจุบัน

โดยให้นำรายชื่อผู้ครอบครอง เลขโฉนด หรือรายละเอียดอื่นๆ ที่ปรากฏในโฉนดที่ดิน ไปตรวจสอบกับเจ้าพนักงานที่ดิน เพื่อความถูกมากที่สุด เพราะบ่อยครั้งมักจะมีการสวมรอยการสวมสิทธิ์ในที่ดิน สวมรอยการทำใบมอบอำนาจ หรือการปลอมแปลงเอกสารสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งหากไม่ตรวจสอบให้แน่ชัดก็อาจจะตกเป็นเหยื่อได้โดยง่าย

3. กฎหมายการซื้อขายที่ดิน การคิดค่าธรรมเนียมการโอนจากราคาประเมินที่ดิน

ล่าสุดเมื่อปี พ.ศ.2562 ได้มีพระราชบัญญัติการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ โดยมีใจความสำคัญก็คือ ไม่ว่าจะเป็นการโอนที่ดิน หรือคอนโดมิเนียมที่มีเอกสารสิทธิ์เป็นเอกสาร น.ส. 3 จะมีการคำนวณค่าธรรมเนียมจากราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ หรือแจ้งจากราคาซื้อขายจริง อย่างใดอย่างหนึ่งที่แพงกว่า โดยจะคิดค่าธรรมเนียมการโอนจากราคาประเมินที่ดินเท่านั้น

โดยราคาประเมินนี้จะอ้างอิงมาจากบัญชีราคาประเมินใหม่ ที่ออกโดยคณะกรรมการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ ไม่ใช่จากบัญชีประเมินของกรมธนารักษ์ และในระหว่างที่บัญชีราคาประเมินยังไม่เสร็จ ก็ให้ใช้บัญชีราคาประเมินเดิมของกรมธนารักษ์ก่อน

ส่วนสำหรับในกรณีการจดทะเบียนสิทธิ์อื่นๆ ที่ไม่ใช่การโอนกรรสิทธิ์ เช่น การจำนอง การขึ้นเงิน ก็ให้ใช้ตามราคาทุนทรัพย์จริงที่แจ้งเพียงอย่างเดียว โดยจะไม่ใช้ราคาประเมิน และในบัญชีราคาประเมินใหม่ฉบับนี้ จะทำโดยคณะกรรมการร่วมที่มาจากทั้งฝ่ายคลัง สรรพากร และกรมธนารักษ์ในทุกจังหวัด โดยจะทำทุก ๆ 4 ปี

แม้ว่าเรื่องของการซื้อขายที่ดิน จะเป็นเรื่องที่มีความซับซ้อน มีรายละเอียดมาก และมีขั้นตอนการซื้อขายที่ดินหลากหลายขั้นตอน แต่ทั้งนี้ก็เพื่อให้ผู้ซื้อและผู้ขายที่ดิน สามารถดำเนินการซื้อขายที่ดิน ได้อย่างถูกต้องตามกระบวนการทางกฎหมายการซื้อขายที่ดิน สามารถตรวจสอบได้

เนื่องจากที่ดินเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง เป็นทรัพย์ที่ครอบครองแล้วทำประโยชน์ได้มหาศาล และยังเป็นทรัพย์ที่จะไม่สามารถเกิดขึ้นใหม่ได้อีก มีแต่ต้องเปลี่ยนมือส่งให้แก่กันเท่านั้น ซึ่งแม้ว่าจะมีรายละเอียดที่ยุ่งยากซับซ้อนและต้องให้ความใส่ใจเป็นพิเศษ แต่ก็ขอให้ผู้ซื้อผู้ขายที่ดินทุกท่านตรวจสอบอย่างเคร่งครัด เพื่อป้องกันกลโกงทุกรูปแบบที่อาจจะเกิดขึ้น

เนื่องในปัจจุบันมีมิจฉาชีพและผู้ไม่ประสงค์ดีที่เริ่มทำการโกงการซื้อขายที่ดิน กันเป็นขบวนการ นอกจากรายละเอียดเกี่ยวกับเรื่องของการซื้อขายที่ดิน แล้ว ยังมีในเรื่องของการเข้าครอบครองและข้อกฎหมายเกี่ยวกับที่ดินอื่นๆ อีก ที่มักจะเป็นข้อพิพาทเสมอ ซึ่งผู้ซื้อและผู้ขาย หรือแม้แต่ผู้ครอบครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินทุกคน ควรศึกษาและทำความเข้าใจ เพื่อสามารถรับมือกับเหตุการณ์ในอนาคตทุกรูปแบบได้

อ่านเพิ่มเติม การมอบอำนาจ

 

ลงทุนซื้อที่ดิน เลือกทำเลอย่างไรให้เพิ่มมูลค่า

กลยุทธ์การลงทุนที่ดินแบ่งออกเป็นหลักๆ 2 แบบคือ ซื้อและถือเก็บไว้ (Buy and Hold) และ แบ่งเพื่อทำกำไร (Divide and Profit) ซึ่งควรเลือกใช้ตามสถานการณ์กันไป

1. กลยุทธ์ซื้อและถือเก็บไว้

เป็นที่นิยมอย่างแพร่หลาย คือการซื้อที่ดินเก็บไว้เพื่อรอราคาตลาดขึ้น และระหว่างรอนั่นก็อาจหาใช้หารายได้เช่นปล่อยเช่าให้ขายของหรือประกอบธุรกิจไปด้วย ซึ่งก็สามารถนำรายได้ส่วนนี้มาเสียภาษีที่ดินระหว่างที่รอขาย กลยุทธ์ซื้อและถือเก็บไว้เหมาะกับผู้ที่มีเงินทุนเป็นเงินเย็น และมีความพร้อมในการลงทุยระยะยาว

ซึ่งเนื่องจากการขยายตัวของเมืองทำให้ที่ดินมีการใช้ประโยชน์ที่มากขึ้น ส่งผลให้ราคาสูงขึ้นตาม ซึ่งกลยุทธ์ซื้อและถือเก็บไว้นั้นควรมีแนวทางในการปฏิบัติดังนี้

a. ซื้อที่ดินให้ได้ในราคาเท่ากับราคาประเมินหรือต่ำกว่าราคาประเมิน

b. ถือที่ดินไว้อย่างน้อยห้าปี

c. เลือกซื้อเฉพาะที่ดินที่มีแนวโน้มว่าในอนาคตจะมีการพัฒนาหรือขยับขยายเมือง

2. กลยุทธ์แบ่งเพื่อทำกำไร

คือ การซื้อที่ดินแปลงใหญ่และแบ่งขายเป็นแปลงย่อยๆเพื่อทำกำไร เพราะการซื้อที่ดินแปลกใหญ่มักจะได้ราคาถูกกว่าแปลงเล็กหลายๆแปลง เพราะลูกค้าส่วนมากจะมีกำลังซื้อที่ดินแปลงเล็กมากกว่าซื้อแปลงใหญ่ไปเลย

กลยุทธ์ดังกล่าวเหมาะสำหรับนักลงทุนที่ไม่สามารถลงทุนในระยะยาวและจำเป็นต้องหมุนเวียนเงินทุน เช่น เจ้าของโครงการบ้านจัดสรรต่างๆ เป็นต้น เพราะกลยุทธ์นี้ต้องอาศัย เงินทุนจำนวนมาก และประสบการณ์ในการพัฒนาที่ดินอย่างมือาชีพ ทำให้ค่อนข้างยากสำหรับคนทั่วไปที่จะสามารถปฏิบัติได้

ส่วนแนวทางปฏิบัติสำหรับการซื้อที่ดินมาแบ่งเพื่อทำกำไรคือ

a. ซื้อที่ดินเปล่าแปลงใหญ่

b. แบ่งที่ดินออกเป็นแปลงย่อย

c. ขายแปลงย่อยออกไปครึ่งหนึ่ง

d. ถือส่วนที่เหลือไว้รอขายทำกำไรในอนาคต

ที่ดินในย่านโซนธุรกิจในกลางเมืองเช่นสุขุมวิทมีราคาสูงขึ้นทุกปี เช่นจากในสถิติปี 2556 ระบุว่าที่ดินโซนสุขุมวิทปรับราคาขึ้นสูงถึงร้อยละ 488 หรือเกือบห้าเท่า ทำเลใจกลางเมืองเหล่านี้ถือเป็นทำเลทองเพราะมีความต้องการสูงในแง่การทำธุรกิจการค้า ซึ่งน่าซื้อไว้ลงทุนหากมีทุนพอ

แต่สำหรับกรณีบุคคลธรรมดทั่วไปการไปซื้อที่ทำเลทองใจกลางเมืองคงเป็นเรื่องยาก การหันไปดูที่ดินแถวชานเมืองที่ราคายังไม่สูงนักอาจจะเป็นทางเลือกที่ดูใกล้เคียงความเป็นจริงมากกว่า

คำถามที่สำคัญคงเป็น แล้วควรจะซื้อที่ดินแปลงไหนดี การซื้อที่ดินสักแปลงควรต้องมีข้อมูลประกอบการตัดสินใจ อย่างที่กล่าวกันเสมอว่า ‘การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลก่อนการตัดสินใจลงทุน’

การไม่ศึกษาไม่ต่างอะไรกับการพนัน และการซื้อที่ดินนั้นหมายถึงการต้องนำเงินก้อนจำนวนมากไปลงทุน ซึ่งไม่ควรเสี่ยงโชค สิ่งที่ควรนำมาพิจารณาก่อนตัดสินใจลงทุนซื้อที่ดินมีดังนี้

1. รูปทรงของที่ดินควรเป็นรูปสี่เหลี่ยมผืนผ้า

2. แปลงที่ดินไม่เล็กเกินไป

3. ควรมีการคมนาคมที่ดี ถนนเข้าถึงได้

4. พื้นที่ควรสูงกว่าระดับถนน ยิ่งสูงยิ่งดี

5. ลักษณะดินควรใช้ทำประโยชน์เพาะปลูกได้ และไม่ติดข้อจำกัดทางกฎหมาย

6. มีระบบระบายน้ำที่ดี

7. มีแหล่งน้ำธรรมชาติอยู่ใกล้ๆ

8. ทิวทัศน์บริเวณใกล้เคียงสวยงาม

9. ไม่อยู่ติดศาสนสถาน

10. ไม่มีมลภาวะทางกลิ่น

11. ที่ดินอยู่ใกล้แหล่งชุมชน

12. สาธารณูปโภคพร้อม เช่น น้ำประปา และ ไฟฟ้า

13. ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เช่น ตลาด โรงพยาบาล โรงเรียน รถไฟฟ้า โรงพัก ท่าเรือ ร้านค้า เป็นต้น

14. อยู่ให้ไกลโรงงาน และ คลังสินค้า

15. มีเอกสารสิทธิ เช่นโฉนดที่ดิน ที่ถูกต้องตามกฎหมาย และไม่มีภาระผูกพันใด เช่น สิทธิการเช่า สิทธิอยู่อาศัย ภาระจำยอม เป็นต้น

16. อยู่ให้ไกลเสาไฟฟ้าแรงสูง เพื่อความปลอดภัยในสุขภาพ

17. อยู่ห่างเส้นทางสนามบิน เพื่อสุขภาพ และเพื่อลดมลภาวะทางเสียง

18. อย่าเลือกที่ดินในทำเลทองใจกลางเมืองที่ราคาสูงมากอยู่แล้ว

19. ไม่เป็นที่ดินโดดเดี่ยว ควรมีเพื่อนบ้านใกล้เคียงเพื่อป้องกันปัญหาเรื่องความปลอดภัย

20. เพื่อนบ้านบริเวณโดยรอบควรเป็นเพื่อนบ้านที่ดี จะได้ไม่มีปัญหาในอนาคต

21. ตรวจสอบเช่าที่ดินในบริเวณดังกล่าว ที่ดินที่มีค่าเช่าสูงมักมีแนวโน้มว่ามูลค่าจะสูงขึ้นทุกปี

อ่านเพิ่มเติม หลักการเลือก ที่ดินสร้างบ้าน

 

ทำความรู้จักกับโฉนดประเภทต่างๆ

มือใหม่อยากซื้อ “ที่ดิน” แต่กลัวโดนหลอก แนะวิธีสังเกตสีของ “ตราครุฑ” บนโฉนด แบบไหนทำสัญญาซื้อขาย โอน จำนองได้ แบบไหนทำไม่ได้ ควรหนีให้ไกล

“ที่ดิน” ในประเทศไทยมีหลายประเภท ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัย ผืนป่า ที่ดินเกษตรกรรม ทั้งสามารถซื้อขายเปลี่ยนมือได้ และซื้อขายไม่ได้ ดังนั้นใครที่จะเริ่มซื้อขายที่ดินจำเป็นต้องศึกษาดีๆ ไม่เช่นนั้นจะโดนหลอกเอาง่ายๆ ซึ่งที่ผ่านมา ก็มีหลายเคสที่เป็นปัญหา มีคนเสียรู้โดนหลอกมิใช่น้อย

สำหรับมือใหม่วิธีที่ง่ายที่สุดเพื่อดูว่า ที่ดินนั้นสามารถซื้อขายได้หรือไม่ คือการสังเกตสีของ “ตราครุฑ” สามารถแบ่งออกหลักๆ ดังนี้

1. ครุฑแดง หรือ โฉนดที่ดิน น.ส.4

เป็นหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ สามารถใช้แสดงความเป็นเจ้าของที่ดินชัดเจนที่สุด ซึ่งที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่เกือบทั้งหมดจะเป็นแบบนี้ จำง่ายๆ เลยว่า สามารถซื้อขาย โอน จำนอง ค้ำประกัน ได้ถูกต้องตามกฎหมาย

2. ครุฑดำ หรือ หนังสือ น.ส.3

เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ จากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว “ไม่ใช่โฉนด” มีสิทธิในการครอบครองแต่ไม่มีกรรมสิทธิ์ ออกให้แก่ผู้ครอบครองที่ดินทั่วๆ ไป ในพื้นที่ที่ไม่มีระวาง มีลักษณะเป็นแผนที่รูปลอย ไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินแน่นอน หรือออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ

สามารถทำสัญญาซื้อขายได้ แต่จะต้องประกาศล่วงหน้า 30 วันว่ามีคนคัดค้านหรือไม่ รวมทั้งมีการตรวจสอบว่าเป็นพื้นที่หวงห้าม หรือ เป็นที่ ส.ป.ก. หรือไม่ด้วย

3. ครุฑเขียว หรือ หนังสือ น.ส. 3ก.

เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในที่ดิน “ไม่ใช่โฉนดที่ดิน” มีสิทธิในการครอบครองแต่ไม่มีกรรมสิทธิ์ สามารถซื้อขาย โอน จำนองได้ จะออกให้ในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายทางอากาศ สามารถเปลี่ยน น.ส. 3ก. เป็นโฉนดที่ดินได้

การเปลี่ยน น.ส. 3ก. เป็นโฉนดที่ดิน จากการออกโฉนดที่ดินตามโครงการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินนั้น เป็นการออกโฉนดที่ดินที่ไม่ต้องมีการรังวัดปักหลักเขต โดยจะดำเนินการเฉพาะที่ดินที่เป็นที่นา และมีหลักฐาน น.ส. 3ก. เท่านั้น

การออกโฉนดที่ดินวิธีนี้ เจ้าของที่ดินไม่ต้องมานำเดินสำรวจ พนักงานเจ้าหน้าที่จะทำการเปลี่ยน น.ส. 3ก. ให้เป็นโฉนดที่ดินตามหลักวิชาแผนที่ โดยทำการออกโฉนดที่ดินตามชื่อที่ปรากฏใน น.ส. 3ก. เมื่อดำเนินการเสร็จแล้ว เจ้าหน้าที่จะประกาศกำหนดวันแจกโฉนดที่ดิน ซึ่งมีผลให้ น.ส. 3ก. ถูกยกเลิกตั้งแต่วันกำหนดแจกโฉนดที่ดิน ผู้มีชื่อโฉนด หรือ ทายาทต้องมารับโฉนดที่ดิน

4. ครุฑน้ำเงิน หรือ เอกสารสิทธิ ส.ป.ก.

เป็นที่ดินจากสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อการเกษตร จัดสรรให้กับประชาชนได้ทำการเกษตรเท่านั้น ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ป่าเสื่อมโทรม ห้ามทำสัญญาซื้อขาย แต่สามารถทำสัญญาเช่าระยะยาว 99 ปี หรือส่งต่อให้ลูกหลานได้ ข้อควรระวังคือหากรัฐบาลต้องการยึดที่ดินคืน จะไม่สามารถเรียกร้องสิทธิอะไรได้

“พระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 มาตรา 39 ที่ดินที่บุคคลได้รับสิทธิโดยการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมจะทําการแบ่งแยก หรือโอนสิทธิในที่ดินนั้น ไปยังผู้อื่นมิได้เว้นแต่เป็นการตกทอดทางมรดกแก่ทายาทโดยธรรม หรือโอนไปยังสถาบันเกษตรกร หรือ ส.ป.ก.เพื่อ ประโยชน์ในการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ทั้งนี้ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์วิธีการและเงื่อนไขที่กําหนดในกฎกระทรวง”

โปรดระวังเสียสิทธิในที่ดิน

ในกรณีที่ปล่อยให้ที่ดินรกร้าง ไม่มีการทำประโยชน์ ที่ดินดังกล่าวจะต้องตกเป็นของรัฐตามกฎหมาย อาทิ

1. ที่ดินที่โฉนดที่ดิน ปล่อยทิ้งไว้นานเกิน 10 ปี

2. ที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ปล่อยทิ้งไว้นานเกิน 5 ปีติดต่อกัน

3. ในกรณีปล่อยให้บุคคลอื่นครอบครองโดยสงบเปิดเผย เจ้าของไม่เข้าขัดขวาง

4. ที่ดินที่มีโฉนดที่ดินเป็นเวลา 10 ปีติดต่อกันบุคคลที่เข้าครอบครองนั้นก็จะมีสิทธิไปดำเนินคดีทางศาล เพื่อให้ศาลมีคำสั่งให้บุคคลดังกล่าวได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นโดยการครอบครองได้

5. ที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 / น.ส. 3ก. / น.ส. 3ข.) ใช้เวลาแย่งการครอบครองเพียง 1 ปีเท่านั้น ก็จะเสียสิทธิ

 

สัญญาซื้อขายที่ดินไม่มีโฉนด กับ เรื่องที่ควรรู้ก่อนซื้อขายที่ดิน

ที่ดินที่เป็นพื้นที่อยู่อาศัยต้องมีเอกสารสิทธิ์ หรือเอกสารที่แสดงความเป็นเจ้าของ ซึ่งมีอยู่หลายชนิด ไม่ว่าจะเป็นโฉนดที่ดิน น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. เพื่อยืนยันสิทธิครอบครอง หรือเรียกว่าหนังสือรับรองการทำประโยชน์ สทก. คือเอกสารอนุญาตให้เข้าไปใช้ประโยชน์ในเขตป่าสงวนแห่งชาติ เป็นผู้มีสิทธิทำกินชั่วคราว

ในขณะเดียวกันก็ยังมีพื้นที่อีกหลายแห่งที่ยังไม่มีเอกสารสิทธิ์ แต่สามารถซื้อขายได้ ซึ่งหากมีความจำเป็นต้องซื้อขายเพื่อครอบครองที่ดินประเภทนี้ เราควรศึกษาข้อมูล สัญญาซื้อขายที่ดินไม่มีโฉนด กับเรื่องที่ควรรู้ก่อนซื้อขายที่ดิน หาความรู้ให้ชัดเจนก่อนตัดสินใจ

 

ที่ดินไม่มีโฉนดเกิดจากอะไร

ปัจจุบันมีที่ดินที่ยังไม่มีหนังสือแสดงสิทธิ์อยู่ทั่วประเทศเป็นจำนวนมาก อาจจะมาจากสาเหตุจากการตกสำรวจ หรืออาจจะอยู่ในระหว่างดำเนินการตามขั้นตอนของทางราชการ และรวมถึงที่ดินที่ได้มาภายหลังการประกาศใช้ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ จึงไม่อยู่ในหลักเกณฑ์ในการออกโฉนดที่ดินให้ได้ ทำให้ต้องรอขั้นตอนจากทางราชการ

หรือเกิดจากการได้รับอนุญาตให้เข้าไปใช้ประโยชน์ในที่ดิน แต่ออกโฉนดที่ดินให้ไม่ได้ โดยออกเอกสารสิทธิ์อื่น ๆ ให้ใช้แทน ไม่ว่าจะกรณีใด ๆ ก็ต่างส่งผลให้ที่ดินที่เราอยู่อาศัย หรือใช้ประโยชน์ไม่มีโฉนดครอบครอง

การขอโฉนดที่ดินทำอย่างไรบ้าง

เมื่อเรามีที่ดินอยู่ในครอบครอง ไม่ว่าจะได้มาจากการได้รับสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์ในที่ดิน หรือการซื้อขาย สิ่งแรกที่ต้องนึกถึงและดำเนินการทันทีก็คือ การยื่นคำขอออกโฉนดที่ดิน ซึ่งหากเป็นสิทธิครอบครองด้วยการทำประโยชน์ในที่ดินมาก่อน จะมีหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน เช่น น.ส.4 โฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง หรือหนังสือแสดงสิทธิครอบครองที่ดิน ว่าเป็นผู้มีสิทธิครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินนั้น ๆ

แต่ไม่ได้ระบุว่าบุคคลที่มีชื่อเป็นเจ้าของที่ดิน เช่น น.ส.3 ใบจอง สิ่งที่จำเป็นต้องทำคือการยื่นขอออกโฉนดโดยเร็ว ซึ่งต้องเตรียมการดังนี้

1. จัดเตรียมหลักฐานที่จะใช้ประกอบในการดำเนินการขอออกโฉนดที่ดิน

• เอกสารส่วนตัว เช่น บัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนบ้าน ทะเบียนสมรส ทะเบียนหย่า (ถ้ามี) หลักฐานการเปลี่ยนชื่อ นามสกุล (ถ้ามี)
• เอกสารสิทธิ์ที่มีอยู่ เช่น ใบ ส.ค.1 น.ส.3 ใบจอง ใบเหยียบย่ำ ตราจอง น.ค.3
  สำหรับกรณีที่ไม่มี ส.ค.1 ให้เตรียมหลักฐานการเสียภาษีที่ดินไปด้วย

2. ขั้นตอนการดำเนินการขอออกโฉนด

• นำหลักฐานที่จัดเตรียมไว้ยื่นแสดงความจำนงได้ที่กรมที่ดิน
• เจ้าพนักงานที่ดินจะนัดหมายเพื่อรังวัดที่ดิน พร้อมกับไต่สวนเจ้าของที่ดินและผู้ปกครองท้องที่นั้น ๆ
• หลังจากที่รังวัดที่ดินเสร็จเรียบร้อย ตรวจสอบครบถ้วนถูกต้อง หากไม่มีปัญหาอื่นใด จะมีการประกาศแจกโฉนดที่ดินภายใน 30 วัน
• หากมีผู้คัดค้านทำให้ตกลงกันไม่ได้ ผู้ที่คัดค้านสามารถฟ้องศาลภายใน 60 วัน และรอจนกว่าจะดำเนินคดีแล้วเสร็จ จึงจะดำเนินการออกโฉนดที่ดินได้

3. จัดเตรียมค่าใช้จ่ายในการขอออกโฉนดที่ดิน

• ค่าคำขอ แปลงละ 5 บาท
• ค่าประกาศ แปลงละ 10 บาท
• ค่ารังวัดที่ดิน แปลงละ 30 บาท
• ค่าหลักเขต แปลงละ 15 บาท
• ค่าออกโฉนดที่ดิน ไม่เกิน 20 ไร่ แปลงละ 50 บาท เกิน 20 ไร่ ส่วนที่เกินไร่ละ 2 บาท เศษคิดเป็น 1 ไร่

4. ค่าดำเนินการสำหรับเจ้าพนักงานที่ดิน

• ค่าพาหนะเดินทาง และค่าเบี้ยเลี้ยงในการรังวัดที่ดิน
• ค่าป่วยการให้กับผู้ปกครองในท้องที่หรือผู้แทน วันละ 30 บาท
• ค่าปิดประกาศ แปลงละ 10 บาท
• ค่าพยาน คนละ 5 บาท

หลักการพื้นฐานของการซื้อขายที่ดิน

1. ตรวจสอบเอกสาร

ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ว่าอยู่ในเกณฑ์ที่สามารถยื่นขอโฉนดได้หรือไม่ เช่น มีใบ ส.ค.1 ใบจอง ใบเหยียบย่ำ น.ค.3 ก.ส.น.5

a. เป็นที่ดินที่ได้ครอบครองและทำประโยชน์แล้ว

b. ไม่เป็นที่ดินสาธารณประโยชน์ ไม่เป็นที่เขตหวงห้าม ไม่เป็นที่ดินที่คณะกรรมการจัดที่ดินแห่งชาติสงวน และพัฒนาที่ดินเพื่อจัดให้แก่ประชาชน ไม่เป็นที่ดินที่คณะกรรมการจัดที่ดินแห่งชาติสงวนหรือหวงห้ามเพื่อให้ประชาชนใช้ประโยชน์ร่วมกัน ไม่เป็นที่ดินที่คณะรัฐมนตรีสงวนไว้เพื่อรักษาทรัพยากรธรรมชาติหรือเพื่อประโยชน์สาธารณะ

2. จัดเตรียมเอกสารให้พร้อม

a. เอกสารส่วนตัว บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน ทะเบียนสมรส ทะเบียนหย่า (ถ้ามี) หลักฐานการเปลี่ยนชื่อตัว ชือสกุล (ถ้ามี)

b. แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน เช่น ส.ค.1

c. ใบรับแจ้งความประสงค์จะได้สิทธิในที่ดิน

d. ใบจอง หรือใบเหยียบย่ำ หรือตราจอง

e. หนังสือรับรองการทำประโยชน์ เช่น น.ส.3 น.ส.3 ก น.ส.3 ข. หรือใบสำคัญแสดงการนำที่ดินขึ้นทะเบียน (แบบหมายเลข 3)

f. ใบไต่สวนหรือใบนำ

g. หนังสือแสดงการทำประโยชน์ ในกรณีที่ได้รับการจัดที่ดินในนิคมสร้างตนเอง หรือสหกรณ์นิคม (น.ค.3 หรือ ก.ส.น.5)

h. หลักฐานการเสียภาษีที่ดิน หรือหลักฐานอื่นที่เกี่ยวข้อง

i. ติดต่อกรมที่ดิน เพื่อชี้ระวางแผนที่ ชำระเงินค่าธรรมเนียมเพื่อนัดหมายรังวัดที่ดิน

การทำสัญญาซื้อขายที่ดินไม่มีโฉนดทำได้จริงหรือไม่

ที่ดินไม่มีโฉนด ต้องตรวจสอบให้ดีว่ามีเอกสารสิทธิ์ในการครอบครองแบบใด หรือเป็นที่ดินไร้เอกสารสิทธิ์อย่างใดอย่างหนึ่ง ที่เรียกกันว่าที่ดินมือเปล่า เพราะหากที่ดินที่จะซื้อขาย ไม่มีความชัดเจนเรื่องเอกสารสิทธิ์ ก็ถือว่ามีความเสี่ยงอยู่มาก

เพราะแม้กระทั่งที่ดินที่มีโฉนดอยู่แล้ว ก็ยังต้องตรวจสอบให้ดีว่าโฉนดได้มาโดยถูกต้องหรือไม่เช่นกัน เพราะที่ดินนั้นอาจจะเป็นเขตอุทยาน เขตป่าสงวน เขตสาธารณประโยชน์ เขตปฏิรูป หรือเขตธรรมชาติที่บุคคลทั่วไปไม่มีสิทธิ์ครอบครองเป็นเจ้าของ

แต่การทำสัญญาซื้อขายที่ดินไม่มีโฉนดก็สามารถทำได้โดยการซื้อขายกันเอง ที่ไม่ได้มีกำหนดไว้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน แต่เป็นการทำสัญญาซื้อขายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1377 เป็นการสละเจตนาครอบครอง โอนเปลี่ยนมือ ทำหนังสือโอนขาย ชำระราคา ส่งมอบการครอบครอง เปลี่ยนชื่อผู้เสียภาษีในใบเสียภาษีเป็นชื่อผู้ซื้อแทน

แต่ก็เป็นเพียงสัญญาที่ใช้ยืนยันกันระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายเท่านั้น ไม่สามารถใช้สัญญาซื้อขายที่ว่านี้ เป็นเอกสารยืนยันกับทางราชการได้

 

สถาปนิกมืออาชีพออกแบบบ้านตามสไตล์คุณ วิศวกรเซ็นต์เพื่อยื่นขออนุญาต

กด >> รับออกแบบบ้าน รับเขียนแบบบ้าน

 

 

ข้อควรระวังก่อนซื้อขายที่ดิน

แม้ว่าจะมีการตกลงทำสัญญาซื้อขาย โดยผู้ขายมีเจตนาสละสิทธิ์ในการครอบครอง ให้ผู้ซื้อเข้าปกครองเป็นเจ้าของผู้ครอบครองที่ดิน แต่ก็ต้องมีข้อควรระวังก่อนซื้อขายที่ดิน ดังนี้

1. ระบุเงื่อนไขให้ชัดเจน

การทำสัญญาซื้อขายที่ดินไม่มีโฉนด ควรระบุเงื่อนไขให้ชัดเจน เช่น ผู้ขายประสงค์ขายที่ดินที่ตั้งอยู่ ณ ที่ใด หมู่บ้านใด ตำบลใด จำนวนเนื้อที่กี่ไร่ กี่งาน กี่ตารางวา และที่ดินแต่ละทิศเหนือ ใต้ ตะวันออก ตะวันตก ติดกับเขตที่ดินของใครบ้างมีขนาดที่ดินเท่าไหร่ ควรระบุไว้ให้ชัดเจน

2. ระบุในสัญญาให้ชัดเจน

เพื่อรับรองว่าที่ดินที่ขายตามสัญญาซื้อขาย ปลอดภาระผูกพันหรือการรอนสิทธิไม่ว่ากรณีใด ภายหลังทำสัญญาซื้อขายที่ดินแล้ว ผู้ขายสัญญาว่าจะไม่ทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ที่ดินที่ขายนั้นเสื่อมประโยชน์ หรือเสื่อมราคาลง

ถ้าผู้ขายไม่ปฏิบัติตามสัญญา จนเป็นเหตุให้เกิดความเสียหายกับผู้ซื้อ ผู้ขายยอมรับผิดและยินยอมชดใช้ค่าเสียหาย อันเกิดจากการไม่ปฏิบัติตามสัญญาซื้อขายแก่ผู้ซื้อ

3. ตกลงการทำสัญญาซื้อขายที่ดินโดยให้มีพยานรู้เห็น

เช่น ผู้ที่สามารถเป็นพยานได้ หรือเป็นเจ้าของที่ดินทุกคน ที่มีเขตที่ดินติดกันก็จะเป็นการดี

4. ถ่ายรูปเก็บไว้เป็นหลักฐาน

ก่อนทำสัญญาให้วัดเนื้อที่ทั้งหมดตามที่ตกลงกันในหนังสือสัญญาซื้อขาย ถ่ายรูปหลักฐานการส่งมอบ การโอนเงิน สลิป หรือใบสำคัญ โอนเงินผ่านธนาคารเก็บไว้ แจ้งให้เจ้าของที่ดินข้างเคียงได้รับรู้

5. ข้อเตือนใจ

สัญญาซื้อขายที่ดินไม่มีโฉนด เป็นเพียงการเปลี่ยนผู้ถือครองที่ดิน เพื่อเข้าไปทำประโยชน์ในพื้นที่นั้น ๆ ในลักษณะของการทำเกษตรกรรมหรืออื่น ๆ นอกจากการทำสัญญาแล้ว ผู้ถือครองควรจะต้องแสดงออกในการครอบครองที่ดินอย่างเป็นรูปธรรมด้วย เช่น ปักเขตแดน ทำรั้วกั้น ปลูกบ้าน ขอเลขที่บ้าน ขอไฟฟ้า ขอประปา เพื่อใช้เป็นหลักฐานในการแสดงให้เห็นถึงสิทธิครอบครองที่ดินได้เป็นอย่างดี

 

ข้อควรรู้ในการซื้อที่ดินเปล่า ไม่ให้โดนหลอกขายจากเจ้าของที่ดิน

พูดถึงที่ดินเปล่า ใครๆ ก็อยากมีเอาไว้เป็นทรัพย์สมบัติ เพราะที่ดินไม่ว่าจะทำเลดีหรือไม่ดี นานวันเข้าราคาก็จะสูงขึ้น ยิ่งถ้ามีที่ดินอยู่ตรงทำเลที่ดี อยู่ใจกลางเมือง ผู้คนพลุกพล่าน เหมาะกับการทำธุรกิจทั้งทำออฟฟิศหรือค้าขาย หรืออยู่ตรงแหล่งชุมชนที่เหมาะสมกับการอยู่อาศัย ราคาก็ยิ่งพุ่งสูงขึ้น จะขายหรือปล่อยเช่าก็ได้กำไรงามทีเดียว

ในการซื้อที่ดินเปล่า ถ้าไม่ได้ซื้อเพื่อนำไปสร้างที่อยู่อาศัยของตนเอง ส่วนใหญ่ก็ซื้อเพื่อนำไปเก็งกำไรขายต่อ หรือปล่อยเช่า แต่ไม่ว่าจะซื้อด้วยจุดประสงค์แบบไหน การได้ที่ดินเปล่าที่มีลักษณะที่ดี อยู่ในพื้นที่ที่เจริญ ก็ทำให้มีความได้เปรียบมากกว่าในหลายๆ ด้าน ทั้งนี้ก่อนซื้อก็มีหลายสิ่งที่ต้องตรวจสอบ เพื่อให้ได้ที่ดินที่ดี และไม่โดนหลอกขายจากเจ้าของที่ดิน

สิ่งที่ควรรู้ในการซื้อที่ดินเปล่า

1. ทำเลควรอยู่ใกล้แหล่งชุมชน

ทำเลที่ดีในการเลือกซื้อที่ดินเปล่า คือควรอยู่ในระยะประมาณ 8 กิโลเมตรจากแหล่งชุมชน หรือเมืองที่มีคนอยู่อาศัยไม่ต่ำกว่า 50,000 คน และถ้าอยู่ตามชานเมืองควรอยู่ในแนวการพัฒนาตามผังเมืองของภาครัฐ เพราะจะทำให้ความเจริญไปถึงในเวลาไม่นาน

2. ทำเลควรอยู่ในแนวที่สาธารณูปโภคเข้าถึง

ที่ดินต้องอยู่ในแนวเสาไฟฟ้า ท่อประปา และสายโทรศัพท์ เพื่อความสะดวกสบาย และไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มในการเดินสายไฟ สายโทรศัพท์ หรือท่อน้ำ

3. ทำเลต้องไม่อยู่ในแนวเวนคืน

การเวนคืนที่ดิน คือ การที่ภาครัฐบังคับขอซื้อที่ดินคืนจากราษฎรเพื่อนำไปทำเป็นสาธารณูปโภค เช่น สร้างถนน ซึ่งถ้าเราซื้อที่ดินโดยไม่ตรวจสอบว่าจะมีการเวนคืนในอนาคตหรือไม่ ก็จะก่อให้เกิดความลำบากยุ่งยากมาก ดังนั้นสามารถตรวจสอบที่ดินที่อยู่ในแนวเวนคืนได้ที่ การทางพิเศษแห่งประเทศไทย และกรมทางหลวง

4. ตรวจสอบว่าอยู่ในที่ดินที่มีปัญหาหรือไม่

ที่ตั้งของที่ดินเป็นสิ่งสำคัญมากที่ต้องตรวจสอบ นอกจากเรื่องการเวนคืนที่ดิน ก็ต้องตรวจสอบด้วยว่าเหมาะสมกับการอยู่อาศัย หรือผิดกฎหมายหรือไม่ เช่น ที่ดินใกล้ทะเล ใกล้ป่าไม้ ใกล้เขตการบิน ก็อาจมีปัญหาในการอยู่อาศัย สามารถนำเลขกำกับระวาง นส3.ก หรือโฉนดที่ดินไปตรวจสอบกับหน่วยงานที่ดิน ดังนี้

a.ที่ดินใกล้ป่าไม้ ตรวจสอบกับกรมป่าไม้ ว่าอยู่ในเขตของกรมป่าไม้หรือไม่

b.ที่ดินใกล้ทะเล ตรวจสอบกับกรมเจ้าท่า

c.ที่ดินใกล้เขตการบิน ตรวจสอบกับกรมการบินพาณิชย์

d.ที่ดินที่สงสัยว่าอยู่ใกล้แนวสายไฟแรงสูง ตรวจสอบกับการไฟฟ้าฝ่ายผลิต

5. ขนาดและรูปทรงของที่ดินต้องเหมาะสม

ที่ดินต้องไม่เป็นที่ตาบอดซึ่งไม่มีทางเข้าออกไปยังถนนสาธารณะ ซึ่งที่ดินที่ดีต้องมีทางเข้าออกเป็นของตัวเอง หรืออยู่ติดถนน จะได้ไม่มีปัญหาในการเข้าออก

6. ที่ดินต้องมีทางเข้าออก

ขนาดของที่ดิน ถ้าใช้สำหรับการพัฒนาไปสร้างคอนโด ขนาดที่ดินควรอยู่ที่ 150-200 ตารางวาขึ้นไป ส่วนรูปร่างของที่ดินที่ใช้ประโยชน์ได้มากที่สุด ควรเป็นที่ดินสี่เหลี่ยมจัตุรัส หรือสี่เหลี่ยมผืนผ้า โดยด้านที่เป็นหน้ากว้างติดถนน

7. ตรวจสอบเอกสารแสดงทะเบียนที่ดิน

ก่อนจะซื้อที่ดินสักแปลง ต้องตรวจสอบให้ครบถ้วน อย่างโฉนดที่ดิน ควรตรวจสอบเบื้องต้นว่า ขนาดพื้นที่จริงตรงกับในโฉนดหรือไม่ และถ้าจะตรวจสอบว่าเป็นโฉนดจริงหรือไม่ โฉนดติดจำนอง หรือถูกอายัดไว้หรือไม่ ต้องนำไปตรวจสอบกับสำนักงานที่ดิน

ที่ดินเปล่าที่มีลักษณะดี อยู่ในทำเลที่ดี มักมีคนแย่งกันซื้อและเจ้าของที่ดินอาจโก่งราคา ซึ่งถ้าสนใจซื้อขายที่ดินก็ต้องประเมินแนวโน้มราคาที่ดินในอนาคตด้วยว่าจะต่ำลงหรือสูงขึ้นแล้วได้กำไร ทางที่ดีควรดูที่ดินเปล่าไว้หลายๆ แห่ง หรือรอเวลาช่วงที่ที่ดินบริเวณที่ต้องการเริ่มมีความนิยมลดลง เหมือนกับย่านที่มีคอนโดเกิดขึ้นหลายโครงการ คอนโดเก่าๆ ก็จะราคาลดลงนั่นเอง

 

วิธีป้องกันการถูกโกงที่ดิน

1. อย่าทำสัญญากู้ยืมเงินเองโดยรับมอบโฉนดไว้เป็นประกันเป็นอันขาด

เพราะอาจเป็นโฉนดปลอม หรือโฉนดที่ถูกหลอกลวงมา หลักปฏิบัติที่ถูกต้อง ควรนำโฉนดไปขอตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินก่อน เมื่อแน่ใจแล้ว ให้ขอจดทะเบียนรับจำนอง หรือรับซื้อฝากต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

2. อย่าเซ็นชื่อลงในหนังสือมอบอำนาจโดยไม่กรอกข้อความเป็นอันขาด

ทั้งนี้บุคคลผู้รับมอบอำนาจจะต้องเป็นบุคคลที่ไว้ใจได้ และการมอบอำนาจทุกครั้ง ต้องระบุให้ชัดเจน เช่น จะขายก็ว่าขาย จะจำนองก็ว่าจำนอง และต้องลงรายละเอียดทุกอย่างให้เรียบร้อยก่อน จึงจะเซ็นมอบอำนาจให้ผู้ใดไป

3. ก่อนซื้อรับจำนอง หรือรับซื้อฝากที่ดิน ควรไปตรวจสอบที่ดินด้วยตัวเอง

ให้แน่นอนก่อนว่าที่ดินอยู่ที่ไหน สภาพเป็นอย่างไร ราคาพอสมควรหรือไม่ นอกจากนั้นควรไปขอตรวจสอบหลักฐานที่สำนักงานที่ดินด้วย ทั้งนี้ถ้าเป็นไปได้ก่อนจะซื้อขายที่ดินควรจะทำการรังวัดเสียก่อน

นอกจากนี้หมั่นตรวจสอบที่ดิน ของตัวเองทั้งทางทะเบียนและสภาพของที่ดิน อย่างสม่ำเสมอ อย่างน้อยปีละ 1 ครั้งแม้จะไม่มีการทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดินก็ตาม เพื่อเช็กว่าที่ดินของท่านยังอยู่ปกติหรือไม่ มีใครมาบุกรุกหรือเปล่า และหลักฐานถูกต้องตามต้นฉบับที่สำนักงานที่ดินหรือไม่

ผู้ซื้อหลงเชื่อนายหน้าหรือผู้ขายมากเกินไป ผู้ซื้อไม่ได้ลงไปดูที่ดินด้วยตนเอง ดูจากเพียงรูปถ่าย และภาพถ่ายทางอากาศ เมื่อตกลงโอนเอกสารสิทธิ์กันสมบูรณ์แล้ว ไปดูที่ดินเอาเข้าจริงที่ดินที่ขายเป็นบ่อน้ำ หลักหมุดไม่ตรงตามที่บอกไว้

4. กรณีที่ท่านเป็นเจ้าของที่ดิน

ไม่ว่ากรณีใดๆ ก็ตาม เมื่อไม่ได้รับเงินค่าที่ดินทั้งหมด ห้ามโอนที่ดินให้ใครเป็นอันขาด เว้นแต่กรณีมีหลักประกันที่สมบูรณ์ก่อนการโอน เช่นผู้ซื้อได้มอบตั๋วสัญญาใช้เงินโดยมีธนาคารเป็นผู้อาวัล จึงจะโอนให้ผู้ซื้อไปได้

5. ต้องเก็บรักษาโฉนดไว้ในที่ปลอดภัยอย่าให้สูญหาย

ทั้งนี้กรณีโฉนดที่ดินหรือ น.ส.3 เกิดสูญหายขึ้นมา ต้องรีบแจ้งความโดยด่วน และไปขอให้เจ้าพนักงานที่ดินออกใบแทนให้ใหม่ในทันที

6. การซื้อที่ดินทุกครั้ง เมื่อได้ชำระเงินแล้ว ต้องโอนลงชื่อผู้ซื้อทันที

7. อย่าหลงเชื่อมอบโฉนดของท่านให้ผู้อื่น

ถ้าจำเป็นจริงๆ ควรมอบให้เฉพาะกับบุคคลที่เชื่อถือได้เท่านั้น และขอให้หลีกเลี่ยงการมอบโฉนดให้คนอื่นไปพร้อมๆ กับบัตรประชาชน

8. ประเภทสัญญาไม่ตรงตามวัตถุประสงค์ที่ตกลงกันไว้

ผู้ซื้อจะซื้อที่ดินแต่สัญญาที่ระบุกลับเป็นสัญญาเช่าซื้อ ซึ่งในความเป็นจริงแล้วควรเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งผลของสัญญามีความแตกต่างกันระหว่าง “สัญญาเช่า” กับ “สัญญาจะซื้อจะขาย” สำหรับกรณีที่ผู้ซื้อตกลงกับผู้ขายว่าจะซื้อบ้านพร้อมที่ดิน แต่ในสัญญากลับระบุว่าซื้อที่ดินเพียงอย่างเดียวเพื่อหลีกเลี่ยงภาษีอากรและค่าธรรมเนียม ในบางครั้งก็ทุจริตไม่ยอมย้ายออกจากบ้าน

9. สับเปลี่ยนเอกสารสิทธิ์

ในกรณีที่มีบุคคลแปลกหน้าหรือบุคคลที่ไม่สนิทขอดูโฉนดที่ดินอาจจะเกิดการนำโฉนดปลอมมาเปลี่ยนคืนได้ โดยทำท่าทีว่าขอยืมโฉนดจากเจ้าของที่ดินเพื่อไปดูเพื่อช่วยหาผู้ซื้อ หรือขอไปตรวจที่สำนักงานที่ดิน เสร็จแล้วทำโฉนดปลอมคืนให้เจ้าของที่ดินไป บางครั้งอาจโฉนดปลอมอาจจะมองดูด้วยตาเปล่าไม่ออกถ้าไม่ใช่ผู้เชี่ยวชาญจริงๆ ถ้าเจอกรณีเช่นนี้ผู้ซื้อต้องรีบแจ้งความ

10. การรับจำนอง ผู้รับจำนองต้องระวังสวมรอยนำโฉนดที่ดิน น.ส.3. เอกสารสิทธิ์ ปลอม

มาจำนองแล้วเชิดเงินหนีไป

11. ทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินซ้ำซ้อน

ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน นำเอกสารสิทธิ์ไปค้ำประกัน โดยไม่ได้จดทะเบียนเป็นหนังสือต่อเจ้าพนักงานเจ้าหน้าที่ แล้วขอใบแทนจากพนักงานเจ้าหน้าที่ใบใหม่ มาจำนองซ้ำกับอีกครั้ง

12. กรณีผู้ถือกรรมสิทธิ์ทุจริตขายที่ดินซ้ำสองครั้ง

เกิดจากผู้ถือกรรมสิทธิ์รับเงินมาแค่บางส่วน แล้วตกลงกันว่าจะโอนกันภายหลัง ผู้ถือกรรมสิทธิ์เดิมนำโฉนดไปจดทะเบียนแก่ผู้อื่นอีก จนอีกฝ่ายหนึ่งรู้เป็นคดีขึ้นศาล

13. ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินมอบอำนาจให้ผู้รับอำนาจไปทำหน้าที่ จำนองหรือขอสอบเขตที่ดิน

แต่ผู้รับมอบอำนาจทุจริตกรอกข้อความให้เป็นเรื่องจดทะเบียนขายหรือขายฝาก ซึ่ง จดจำนอง กับฝากขาย มีผลทางกฎหมายที่แตกต่างกัน

14. ผู้ซื้อยังจ่ายเงินไม่ครบเมื่อได้รับการโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว แล้วนำที่ดินที่มีการ

ตกลงซื้อขายกับเจ้าของกรรมสิทธิ์ไปขายให้บุคคลอื่น ไปขายต่อให้ผู้อื่นรับแล้วกำไรส่วนต่างและเบี้ยวหนี้

15. ผู้ขายสวมรอยแปลงที่ดินของผู้อื่น แล้วนำมาหลอกขาย เมื่อผู้ซื้อจ่ายเงินครบแล้วกลับ

ไม่ได้รับโอนตามที่สัญญากันเอาไว้

16. ซื้อขายที่ดิน ระวังถูกแอบอ้างโฉนด

ซื้อขายที่ดิน ไม่ควรหลงเชื่อโดยการมอบโฉนดของท่านให้ผู้อื่นถือไม่ว่าจะใช้เร็วแค่ไหนก็ตามเพราะเราอาจจะโดยปลอมแปลงเอกสารหรือสับเปลี่ยนโฉนดได้เราต้องเก็บรักษาโฉนดที่ดินรวมทั้งหนังสือสำคัญไว้ในที่ปลอดภัยอย่างให้สูญหาย แล้วให้อยู่ในสภาพสมบูรณ์ที่สุด

17. อย่าจำนองกับบุคคลทั่วไปที่ไม่น่าเชื่อถือ

อย่าทำสัญญากู้เงินโดยการนำที่ไปจำนองกับบุคคลทั่วไป เพราะการมอบโฉนดที่ดินไว้เป็นตัวจำนองเพื่อเอาเงินสดมาใช้ เราอาจจะโดน โฉนดที่ดินปลอมมาแทนในตอนนำเงินสดมาไถ่คืนก็ได้ ควรจำนองกับคนที่เชื่อถือได้หรือทำสัญญากู้เงินกับสถาบันการเงินที่ไว้ใจได้

18. ตรวจสอบโฉนดให้แน่ชัด

ก่อนรับจำนอง หรือซื้อที่ดินใดๆ จะต้องตรวจสอบโฉนดที่ดินให้แน่ชัด ตั้งแต่ที่ตั้งและสภาพที่ดินให้แน่นอนก่อน

19. ผู้รับมอบอำนาจไว้ใจได้หรือไม่

อย่ารีบเซ็นชื่อลงในหนังสือมอบอำนาจต้องตรวจสอบข้อมูลในใบสัญญาให้ครบถ้วนก่อนและคนที่รับมอบอำนาจจะต้องไว้ใจได้เท่านั้น

20. การซื้อที่ดินควรเลือกซื้อกับผู้ที่มีใบอนุญาตทางราชการให้ทำการจัดสรรที่ดิน เพื่อไม่

ให้โดนหลอกลวงเพราะคนมีใบอนุญาตนี้ไว้วางใจได้และสามารถตรวจสอบได้

21. ตรวจเช็คกับกรมที่ดิน

ควรจะต้องทำนิติกรรมที่ดินที่ชอบด้วยกฎหมาย นอกจากนั้นต้องหมั่นตรวจเช็คที่ดินทั้งทางทะเบียนและพื้นที่ดิน ตรวจสอบหลักฐานทางทะเบียน โดยที่สามารถตรวจสอบได้ทางสำนักงานที่ดิน

 

สรุปวิธีป้องกันกลโกง การซื้อขายที่ดิน

ที่อยู่อาศัยถือเป็นปัจจัยที่จำเป็นอย่างยิ่งของมนุษย์อย่างเราท่านทั้งหลาย เพราะเป็นทั้งที่อยู่อาศัยที่ประกอบการนำมาหากินหรือทำกิจกรรมต่าง ๆ การจะมีที่ดินสักแปลงใช่ว่าเป็นเรื่องง่ายดาย เพราะบางคนกว่าจะซื้อที่ดินได้แต่ละแปลงอาจต้องอดทนเก็บเงินมาทั้งชีวิต เนื่องจากปัจจุบันที่ดินหรือบ้านล้วนมีราคาแพงเกินกว่าที่จะเสี่ยง

ฉะนั้น การจะเลือกซื้อจำต้องตรวจสอบรายละเอียด หรือหาข้อมูลจนเพียงพอที่จะตัดสินใจ หากไม่มีการตรวจสอบอาจเกิดข้อผิดพลาด ซึ่งนำไปสู่ความสูญเสีย อาจเสียทั้งเวลา เสียเงิน เสียทอง เสียความรู้สึก หรืออาจเป็นคดีความกันได้ สำหรับกลโกงต่าง ๆ ในการซื้อขายที่ดินหรือบ้าน เท่าที่พอจะประมวลได้เป็น ตัวอย่างเพื่อใช้เป็นอุทาหรณ์ หรือใช้เป็นข้อเตือนใจเพื่อจะได้ระมัดระวังในการพิจารณาเลือกซื้อ เช่น

1) กรณีซื้อที่ดินขั้นตอนแรกต้องตรวจสอบว่า ผู้ที่นำที่ดินมาขายให้นั้น ได้รับอนุญาตให้

ทำการจัดสรรที่ดินหรือไม่ เพราะหากผู้ขายไม่ได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินโดยถูกต้องแล้ว สิทธิต่าง ๆ ที่ผู้ซื้อจะได้รับจากผู้ขาย หรือจากโครงการ แทบจะไม่มี หรือมีแต่ก็น้อยกว่ารายที่ได้ขออนุญาตโดยถูกต้อง

ฉะนั้น ก่อนจะทำสัญญาซื้อขาย ผู้ซื้อควรจะตรวจสอบโดยการสอบถามผู้ขายว่าได้ดำเนินการขออนุญาตจัดสรรที่ดินถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ ถ้าผู้ขายระบุว่าขออนุญาตจัดสรรแล้ว ก็ควรขอดูหนังสืออนุญาตให้ทำการจัดสรรและแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาตก่อน เพราะอาจจะถูกผู้ขายหลอกลวงได้

และเมื่อตัดสินใจซื้อแล้ว สิ่งที่ต้องตรวจสอบต่อมาคือแปลงที่มีความประสงค์จะซื้อที่ผู้ขายระบุไว้นั้น ถูกต้องตรงกับแผนผังโครงการหรือไม่ เพราะหากผู้ขายระบุหรือผู้ขายชี้แปลงในที่ดินไม่ถูกต้องกับในแผนผัง ต่อมาเมื่อมีการโอนที่ดินแล้ว และมีการก่อสร้างบ้านอาจทำให้เกิดความเสียหาย เพราะปลูกสร้างบ้านผิดแปลง โดยไปปลูกบนที่ดินของบุคคลอื่น ซึ่งมีปัญหาต่าง ๆ ติดตามมามากมาย

2) สิ่งที่ต้องตรวจสอบต่อมาคือผู้เป็นเจ้าของที่ดินที่จะขายหรือไม่เพราะเคยเกิดกรณีที่ผู้

ขายนำที่ดินของผู้อื่นมาขาย เมื่อมีการจ่ายเงินครบแล้วผู้ซื้อกลับไม่ได้รับโอนที่ดินตามสัญญา เป็นคดีความขึ้นโรงขึ้นศาลมานักต่อนักแล้ว

3) ตรวจสอบสัญญาซื้อขายให้ชัดเจน เนื่องจากหากเกิดกรณีพิพาทขึ้นมาว่า สัญญา ที่ทำ

กันเป็นสัญญาเช่าซื้อหรือสัญญาจะซื้อจะขาย เพราะผลของสัญญาทั้ง 2 มีผลต่างกันในเรื่องการผิดนัด หากเห็นว่าสัญญาที่ทำกันเป็นสัญญาเช่าซื้อก็ไม่ควรจะซื้อที่ดินแปลงนั้น

4) กรณีจะซื้อที่ดินพร้อมบ้านต้องตรวจสอบว่าผู้ขายระบุว่า ขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างหรือไม่ เพราะผู้ขายบางรายหลบเลี่ยงค่าธรรมเนียมภาษีอากร โดยโอนขายเฉพาะที่ดินอย่างเดียวไม่ได้ขายบ้านด้วย ทำให้เดือดร้อนภายหลัง

คำแนะนำการซื้อบ้านและที่ดินจัดสรร

1. ควรเลือกซื้อบ้านและที่ดิน เฉพาะรายที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินแล้วเท่านั้น

2. ตรวจสอบการได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่สำนักงานที่ดินจังหวัดท้องที่ หรือสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

3. ควรตรวจสอบสาธารณูปโภคหรือบริการ สาธารณะต่าง ๆ เช่น ถนน สโมสร สนามเด็กเล่น สวนหย่อม โรงเรียนอนุบาล ฯลฯ ว่าตรงกับคำโฆษณาหรือไม่

4. ซื้อขายที่ดินต้องจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน จึงชอบด้วยกฎหมาย

5. การซื้อขายที่ดินพร้อมบ้าน ระวังผู้ขายหลบเลี่ยงค่าธรรมเนียม ภาษีอากรโดยโอนขายให้เฉพาะที่ดินไม่ขายบ้านและท่านจะได้รับความเดือดร้อนในภายหลัง

6. ผู้จัดสรรมีหน้าที่ต้องทำนุบำรุงรักษาสาธารณูปโภคในที่ดินจัดสรร

วิธีป้องกันการทุจริตหลอกลวง

1. เก็บรักษาโฉนด หรือหนังสือสำคัญของท่านไว้ในที่ปลอดภัยอย่าให้สูญหาย

2. อย่าทำสัญญากู้ยืมเงินเอง โดยรับมอบโฉนดไว้เป็นประกัน อาจเป็นโฉนดปลอม

3. อย่าหลงเชื่อมอบโฉนดของท่านให้ผู้อื่นอาจถูกปลอมแปลงสับเปลี่ยนโฉนดได้

4. อย่าเซ็นชื่อลงในหนังสือมอบอำนาจ โดยไม่กรอกข้อความเป็นอันขาด บุคคลผู้รับมอบอำนาจจะต้องเป็นบุคคลที่ไว้ใจได้

5. ก่อนซื้อ รับจำนอง หรือรับซื้อฝากที่ดินควรตรวจสอบโฉนดที่ดินหรือหนังสือสำคัญของท่าน ที่ตั้งและสภาพที่ดินให้แน่นอนก่อน

6. อย่าหลงเชื่อนายหน้าให้มากนัก

7. การซื้อที่ดิน ควรซื้อจากผู้ที่ไว้วางใจได้ เช่น มีใบอนุญาตทางราชการให้ทำการจัดสรร

8. หมั่นตรวจสอบที่ดินของท่านทั้งทางทะเบียน และที่ดิน

9. การตรวจสอบหลักฐานทางทะเบียน ท่านสามารถสอบถามทางไปรษณีย์ไปยัง สำนักงานที่ดินที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ได้

10. ทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่ชอบด้วยกฎหมายจะต้องมาจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน

11. อย่าหลงเชื่อคำโฆษณา หรือนายหน้ามาชักจูง ควรตรวจที่ตั้งที่ดิน เช่น อยู่ใกล้หรือไกลถนน และสภาพที่ดินเป็นอย่างไรก่อนซื้อ

ทำอย่างไรที่ดินของท่านจึงจะปลอดภัยจากผู้ทุจริต

1. ไม่มอบโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้แก่ผู้อื่น

2. อย่าลงลายมือชื่อในหนังสือมอบอำนาจ โดยไม่กรอกข้อความให้ครบถ้วน

3. ควรไปติดต่อสอบถามเจ้าหน้าที่ เกี่ยวกับที่ดินของท่านอย่างน้อยปีละ 1 ครั้ง